车位开盘热销

『壹』 恒大收购房地产后原来会不会涨价

你好，给你一篇文章参考，望采纳 从10月19日起，恒大集团宣布全国范围内的所有楼盘住宅价格全面提升！这是继恒大地产4月宣布无理由退房之后，又一重磅消息！消息一出，业界哗然。   相比于其他房企针对单个项目或部分项目的涨价行动，恒大集团全线出击更具风向标意义，迅速引起市场反应。特别是秦皇岛恒大城()三期现已开始火爆认筹！着实给秦皇岛楼市打了一针强心剂，不少消费者已经挤爆了秦皇岛恒大城()营销中心。   项目涨价因有市场基础，恒大调价绝非炒作    一、政策利好的市场   从今年年初开始，房地产政策暖风频吹，限购取消后，限贷也有所松动。国庆前夕，央行、银监会的“房贷新政”正式出台。金融环境也是极度宽松，这样的市场环境加之恒大地产涨价呼声，让购房者心跳加速，上半年已过，下半年再不出手，似乎就真的没有机会了，明智的购房者们，现在出手秦皇岛恒大城()已是迫在眉睫！    二、全线飘红的销售业绩   千亿恒大，龙头房企。恒大集团是集民生住宅、文化旅游、快消、健康及体育为一体的企业集团。总资产5400亿，员工8万人。2014年销售额1315亿，纳税171亿；在全国170多个主要城市拥有大型项目400多个。恒大发布2015半年报，多项指标全国第一！在楼市整体低迷的形势下，恒大业绩逆市连年上扬，总资产、现金余额等多项核心指标全国第一。据公告数据显示，2015年上半年，净利润、核心业务利润双双创历史同期最高纪录，均半年即超百亿,遥遥领先同行。恒大继续保持规模全国第一。是上半年全国唯一破千万平的房企。   截至2015年前三季度销售1287亿，全年销售目标1500亿，销售额、销售面积、销售均价也齐创历史新高。其中，合约销售额871.1亿；合约销售面积1137.8万平，   正如董事局主席许家印在香港出席业绩发布会时强调：“市场不好的时候，更可以体现恒大的功底。在市场不好、很多公司指标下降的情况下，恒大各项数据同比增长非常高，反映了恒大产品有过硬的品质、成本控制能力强大、产品线定位刚需、快速开发能力以及全精装交楼等五大优势，这也是恒大推出无理由退房的底气所在，体现了公司超强的竞争力。”    三、恒大城()御湖美宅 领秀港城   秦皇岛恒大城()，总规划用地56万㎡，是秦皇岛首屈一指的生态宜居大城，欧陆新古典主义建筑与皇家园林交相辉映，湖光潋滟，美轮美奂，更以超宽的楼间距，超阔内湖景致，打造港城无可复制的奢阔空间。   社区内同时建立多个高端配套设施，其中包括5000㎡五星级豪华会所、60000㎡皇家园林、10000㎡超阔御湖、欧陆风情商业街、森林公园、在建的3800㎡国际高标教育幼儿园、运动中心等，国际级至尊配套，并由恒大集团旗下一级资质物业公司金碧物业驻场服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。   现在秦皇岛恒大城()，超低特惠最后2天！首付3万起，抢38-139㎡湖景准现房，送1800元/㎡满屋豪装；27号楼火爆热销中！购房特享85折，送高达6万品牌家私！特惠再购商铺5.5折、车位5折。秦皇岛恒大城()三期即将荣耀开盘，53㎡精致温馨一居/75㎡稀缺通透两居，领秀港城。涨价前买到就是赚到！

『贰』 小区车位价格较贵，应该怎么卖，谁有比较好的方案，给点灵感。

第一个原因，车位是找不到销售高手卖的。

因为按照上海现行规定，车位销售一般是在大产证拿下之后才卖。而一般大产证，是在交房后半年左右才能办得出。等开发商开始卖车位，当初楼盘热销时的销售悍将们早跑光了——哪个小区交房都半年多了房子还没有卖完？良禽择木而栖，TOPsales不能虚掷大好青春的！

那把牛人们再请回来？1个车位卖10万块，佣金能和几百万的房子比么？而且卖车位比卖房子难多了，拎得清的谁愿意回来啊。不信？你去查查网上房地产，开盘日光几百套上百万房子的楼盘鳞次栉比，但是别说一天，一个月内能卖掉几百个七八万车位的楼盘却凤毛麟角。

第二个原因，客户是精明不高明的。

虽然长远看来，上海任何一个小区的车位都是不够的。大多数小区只做到了1:0.6，做到1:1已经自诩豪宅了，可即使车位比做到了1:2也是不够的，因为我很多客户现在家里就三辆车了，一家三口未来每人一辆很正常啊。迟早下班停车难这件事会变成影响居住舒适度最大的一件事，而且就在这5-10年内！

但是没多少客户有这么长远的眼光，他们只会飞快的心里盘算：首先小区其他业主哪会家家都有车混的像我这么成功的能有几个？其次小区空置率这么高都是投资客都不来住今后别说我人横着走没事车横着放也没事啊！

最后，车位租金才每月150我买一个10万的车位后每个月还得交80的物管费合着我每月才省了70一年才省840投资回报率只有0.84%还不如银行活期存款利息我傻啊我买车位！

一方面没有专业销售员的分析导致客户更坚持不买车位的判断，另外一方面客户坚持不买车位的态度也使专业的销售员望而却步。恶性循环之余雪上加霜的是开发商里不懂行的领导们不重视，卖几百个车位才几千万的总销，有这力气卖10套别墅上亿指标都回来了！

但是，大家也不想想，1个小区沉淀价值几千万的车位，那5个小区沉淀多少呢？10个小区呢？这可是纯利润啊！我曾看到公司一张经营测算表，因为财务认为车位会卖的比较慢，所以一个地下车位里面才算了2万的成本，其他都分摊到整个小区的成本中了，这样算下来车位的利润率是非常高的。

那么问题来了，怎么卖车位？

第一把招，车位抵用券

在卖房子的时候，就把车位的一部分价格含在一部分的房源价格里。举个例子，比如一个小区有1000套房子，每套平均卖200万，有600个车位，公司目标是8万/个（不算太黑心，是一个比较平的价，但就是这样一个平的价，有不少毛坯交房入住头5年的小区1年100个都卖不到），那么，我们销售房子的时候，可以选取300套房子定价204万/套，房子的总价里包含面值4万元的车位抵用券一张。

『叁』 购房指南教你机智应对售楼员

房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢?

初级篇

价值地挖掘与还原

统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。

常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。

踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是第一次到我们项目吗?”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢?”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。

而后，置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将最具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。

在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些?片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。

其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。

此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。

因此，准购房者们在去售楼部前，最好对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点?将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。

提升篇

售楼部提问有讲究

在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。

置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。

在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。

第一，销售方式明确答复是，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。目前，南充在售楼盘均是按照套内建筑面积销售，但为显示项目的“均价”优惠，在销售说辞中，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。

第二，具体价格 在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。

第三，交房时间 是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。

第四 入住条件 入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。

第五 小区车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。

高级篇

售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员

一般情况下，南充热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。

“房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。

而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

“卖完了”等热销假象

现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。”

在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。

在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

（以上回答发布于2015-08-10，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更多房产信息

『肆』 新房的买房流程一般是怎样的呢

确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→等待选房→选房→填写认购书。

1．确定选房顺序

在选房前，先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序，一是按照前期排号时，拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。

举例：第一种方式，小张排号时是第50号，那么在选房当天，他应该是第50个入场选房的；

第二种方式，共有200人排号，小张手上的号码牌为50，摇号的时候，小张被摇到第一个号，那么小张第一个入场选房。

2．候场

购房者先在等候区等待，等候区内有销控表3和房源特点展板，可以及时了解内场的选房情况。如果在选房前没有准备充分，可以看看房源展板，制定备案。

3．工作人员叫号

开发商工作人员会叫号，在上一批入场的购房者选房时，工作人员叫下一批购房者在排队区等待。排队等候的地方，也有一个销控表，购房者及时得知选房情况。

4．入场

在正式选房区域的入口等待进场选房，在这个区域也会有一个销控表2，与销控表3相比，销控表2的时效性较高，选房情况更精准。

5．选房

在销控表1的位置，找到自己想要的房子，然后贴上自己的号码牌，就完成了选房。如果购房者心仪的房子被其他人选走了，可直接从出口出去，找工作人员协商后续事宜。

6．填写认购书

在认购填写区，在认购书上填写相关的信息并签字，意味着这套房就是购房者本人的了。

(4)车位开盘热销扩展阅读：

一般首批开盘的都是价格较低的，低价入世，制造热销吸引关注，后期提高价格，赚钱利润。当然，也不是说低价你就占到便宜了，一般首次开盘，推的楼栋都是位置不好的，户型不好的（相对而言），一般位置好，产品力强的都是后期加推，提高价格。

不正常情况，一个就是市场行情有关，现在这样的行情，开发商前期过于乐观，首开价格高了，卖的不好，后期加推，降价，加速去化，也是有的，何况，年底都是各种充指标。

温馨提示：签合同时除了"五证"，还要查验"两书"。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋

的保修卡，与合同具有同等效力。签订《住宅质量保证书》后，开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损毁等房屋质量问题提供2个月到一年不等
的保修服务。

网络-买房

『伍』 上海车位销售与住宅销售有什么不同

我国房地产营销存在的主要问题及对策
摘要：房地产营销是房地产开发企业经营管理的重要关键环节。本文运用现代营销理论，通过对我国房地产营销存在的主要问题的分析，试图找到一条解决目前房地产营销问题的途径。
关键词：房地产全过程营销 促销组合 随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 一、 我国房地产营销主要存在的问题 市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。
价格策略单一陈旧。从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提高，缺少有机的调节和合理的升降。从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。
促销策略单一。从表面上看，房地产营销气氛比较浓烈，但深入分析便不难发现问题不少。从广告策略方面看，仅仅局限于一般的信息发布广告，最多在编排形式上作些处理，至于广告目标、针对性、物业命名及形象、媒体运作、文案处理等方面都远远滞后于行业对房地产营销的要求。
营销近视症。急于求成的“营销近视症”，左右了房地产营销的发展。营销的过程是一个产品推销、引导过程，是一种提炼。急于求成的心理追求，使发展商常常把营销和热销等同。这是一种十分明显的误区，或者说是“营销近视症”！跟踪一些项目的销售过程，不难发现大多数企业都存在着深浅不一的营销近视症：价格近视症，为了得到利润最大化，忽略了房地产的增值空间；节奏近视症，整个楼盘同时上市，结果剩下的“死角房”无人问津；效应近视症，片面地运用营销技巧来产生效应，项目面市无计划，前后矛盾。 二、 解决问题的对策 1、注重市场调研，实施全过程营销。房地产全过程营销就是市场营销贯彻房地产从选址、设计、施工到竣工销售及物业管理的全过程。可以说房地产营销的目的主要在于深度的前期市场调研和策划，实行全过程营销。轰动上海楼市的“沙田花园”，曾以两个月完成了整个小区4万多平方米商品住宅的主体销售，原因是其在上海市中心率先建造了多层电梯房。这种物业的出现是在选址、开发前期营销介入，在建房前就明确了如何卖，卖给谁的营销思路，所以成为上海比较成功地完成全过程营销的第一个案例。
2、实行动态价格策略。在营销组合中，价格调整是最为便捷，最为有效的手段。房地产同样也不例外，特别是在尚未成熟的市场上，各种营销手段的80%--90%是在价格上做文章。因此，房地产销售要根据市场的现实情况，择机调整房价，以提高楼盘的销售速度，实现效益的最大化。
调价的时机：在市场上，最有竞争力的手段是降价。对于竞争者的降价，有两个标准，一是销售期，二是销售率，二者必须同时考虑。一般来说，一般楼盘的销售期通常为4-8个月，销售期两个月左右有调价的必要。同时调价的时机还要结合销售率来确定，当销售率达到三成时即可调价。比如当销售期仅三四周即达到30%的销售率时，就有了调价的必要。若三成的销售率经过了很长的时间才达到，此时调价危险性较高。应分析消费者的接受程度，如果销售缓慢的原因在于价格，则维持价格是较优选择。除非希望制造热销的假象，引发消费者的逆反心理。
例如：1998年深圳好景豪园即成功地运行了此策略。当时是在1997年深圳房地产热过后的调整期，市场价格齐跌，多数开发商都在寻思如何体面地降价或多送几份大礼以吸引人气。好景豪园在充足的市场调查后，确认聘请国外著名景观设计专家精心营造的小区环境和其永无遮挡的海景对目标客户有着极大的吸引力，于是决定逆市而动，调高价格3%并调动所有媒体强势传播“逆市飘红”这一惊人的“好景豪园现象”，结果一举创出了屡高屡旺、价格愈高销售愈旺的奇迹！当然，这种方法开发商要承担相对较大的营销风险。
调价的模式：目前，市场上有两种控制“低开高走”的基本模式：工程进度模式和销售推动模式。工程进度模式指项目价格调整主要依据工程进展。按工程进度进行价格调整要把握以下几点：项目开工未久。项目形象尚无法展示，价格也最低。此时，采取内部认购方式，其主要目的是试探市场、检验项目定位是否正确。项目开始公开发售。项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略调整价格，客户抗拒心理一般不大。项目封顶。标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能成分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格，消费者也能理解，对于分多期开发的大盘或超大盘来说，随着工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善，一期比一期价高更是常见策略。销售推动模式指主要依据销售进展机动灵活地调整价格。一般来说是在项目聚集了十足人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中客户形成压迫性氛围：项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不高价购买甚至错失良机！
不同销售状况下的价格调整策略：旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后，客户踊跃购买，市场反映很好，在很短的时间内首出推出单位的大部分，且潜在购买的客户很多。在旺销状况下，开发商可以适当提高售价，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则减少客户群，具体比例多少，主要根据初始定价和潜在客户群而定。如北京国际友谊花园刚推出时，一周即售出50多套，且客户购买势头不减，于是该项目的开发商随即全面提升6%，取得销售业绩与收入同步增长的良好局面。
滞销状况下的价格调整。滞销主要指商品房推出销售以后，市场反映一般，顾客购买并不积极，没有达到预期销售目标。这时，开发商不能简单地降低售价，在分析滞销的原因后，可保持售价不变或价格略微上调，但同时采取一些促销手段，如在保持售价的基础上，适当给予客户一些折扣，或赠送车位（包括优惠车位），或其他方式。总之，要给予客户其他方面的补偿，增加“人气”以扩大自己的客户群。
3、有机的促销组合策略。房地产促销组合是指企业将人员推销、广告、公共关系、销售促进四种方式有效地组合在一起，以求达到最佳的促销效果。
房地产促销组合的特点。促销组合是一个动态组合。有的时候，一种效果好的促销手段在环境发生变化后，可能会成为一种效果差的促销手段。由于房地产建设周期较长，企业所面临的内外环境可能发生变化，那么企业所选取的促销组合策略也应随着调整。促销组合的不同促销方式具有相互推动作用。不同的促销方式互相配合，能相互弥补彼此的缺点，正向叠加其优点，互相推动，产生良好的促销效果。促销组合是一种多层次组合。每种促销方式都有许多种促销手段可供选用，进行促销组合就是适当地选择各种促销方式。因此，房地产促销组合是一种多层次的策略。
选择促销组合应考虑的因素。房地产产品特性。不同的房地产产品特性，其面对的目标顾客不同，所采用的促销组合不同。如别墅就要针对高收入讲究舒适、享受的目标顾客，主要采用人员推销策略；而普通住宅就要采取广告、公关、销售促进等为主要促销手段。
市场竞争状况。开发商在制定营销方案时，不仅要考虑市场状况，而且要考虑竞争者的促销策略，这样才能出奇制胜，达到良好的促销效果。
房地产建设的不同周期。房地产产品建设从选址直到完工，一般需要2-3年的时间，在次期间宏观环境与微观环境都会有较大变化。在建设不同时期，所采取的促销手段也就不同，如建设初期，主要采用广告形式，树立楼盘形象；而在楼盘开盘前，取得了销售许可证后，这是产品的强销期，就要强化促销效果，各种促销手段齐用，形成一种立体性的攻占市场的霸势，以取得较好的销售业绩。
企业的促销费用。促销费用制约着促销方式的选择， 企业应根据促销预算，合理地选择促销方式，达到投入少收入大的效果。
4、处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的关系。导入区域包括了广告、包装等对外宣传手段，积聚人气的导入是重要的第一步；较好的包装、广告等吸引了众多的购房者，如何培育有效购房队伍以及拿出怎样的售房方案，这应该是营销方案的核心；运作区域人员素质是关键，营销操作人员的水准直接影响到成交量，因此，要强化营销人员的培训，确保营销方案的执行。