开盘清假象
⑴ 楼盘开盘首日说售完了,是什么套路
疯狂炒房时代的最疯狂现象就是开发商新开盘的房子在一开盘就被卖光“抢光”,
让“很多人”彻夜排队也买不到房子!
本文将告诉你真相!
其实都是房产商土地增值税惹的祸!现举例说明:
1.先看看开发商建房卖房土地增值税的征收办法:土地增值税实行的是四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。
2.扣除项目金额包含:
(1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;
(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;
(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;
(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;
(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。
3.假如一个开发商开发一栋房子的所有“扣除项目金额”为100万元,那么如果房子分别以140万、190万、290万、350万卖出去(市场价),我们来看看地产商要交的土地增值税和获得的利润:
1)如果卖140万,那么增值额为40万,40/100=0.4,适用30%税率,应纳增值税为40*30%=12万元,实际利润28万元,利润与增值额比为28/40=0.70;
2)如果卖190万,那么增值额为90万,90/100=0.9,适用40%税率,应纳增值税为90*40%-100*5%=31万元,实际利润59万元,利润与增值额比为59/90=0.66;
3)如果卖290万,那么增值额为190万,190/100=1.9,适用50%税率,应纳增值税为190*50%-100*15%=80万元,实际利润110万元,利润与增值额比为110/190=0.58;
4)如果卖350万,那么增值额为250万,250/100=2.5,适用60%税率,应纳增值税为250*60%-100*35%=115万元,实际利润135万元,利润与增值额比为135/250=0.54;
4.再看看当二手房卖掉的税费和利润(140平米以下)
1)营业税:成交价的5.55%;
2)个人所得税:成交价的1.5%
3)印花税:房价价的0.05%。
5.再计算一下供应商把新房变二手房获得的利润:
A.那么如果第一次是140万卖出去,第二次卖给顾客是350万;需要交税合计是350*(5.55%+1.5%+0.05%)=24.85(万),获得的利润是350-140-24.85+28(第一次交易的利润)=213.15万;
B.那么如果第一次是190万卖出去,第二次卖给顾客是350万; 需要交税合计是350*(5.55%+1.5%+0.05%)=24.85(万),获得的利润是350-190-24.85+59(第一次交易的利润)=194.15万;
C.那么如果第一次是290万卖出去,第二次卖给顾客是350万;需要交税合计是350*(5.55%+1.5%+0.05%)=24.85(万),获得的利润是350-290-24.85+110(第一次交易的利润)=145.15万;
很清楚了吧,如果第一次以市场价350万卖出去,只获得135万的利润,而变成二手房卖出去,第一次卖出去的价格越低(所谓的团购或内买),那么开发商获得的利润越高,而且是比一手交易大幅提高了(145万到213万),所以开发商第一次都是内买居多(虚假销售,如果有突然出现的风险,退房也没有成本),开盘都是做样子的,雇人排队,实际上造成了刚开盘就没房可卖的“畅销”疯狂的场面!
⑵ 现在新楼盘刚开盘就卖完了,但是后续在房产公司还能看到这个楼盘,是怎么回事
新楼盘刚开售就显示卖完一般都是房产商或者有些人炒房,这也是一种营销手段吧。
⑶ 房子“过剩”,为何新楼盘还总是“开盘售罄”
房地产告诉大家的楼盘售馨,在很大程度上也是他们搞的广告对策。
现在买房的人越来越多,但再多,一个人也住不了几套房子,我国的房子已经出现了过剩情况,现在的房价又高,很多人买了房子也卖不掉。如果房子价格一直这么高的话,相信在未来买房的人也会变少。但是很多楼盘在刚刚开盘的时候去写出售馨的牌子,这究竟是真的吗?
可见楼盘售馨不一定代表了这套房子有多么好卖,很有可能是他们打的广告。
⑷ 楼盘开盘就卖光多数不可信,购房者学会看门道
东西湖区一楼盘8月中旬开盘,第二天就宣称售完。然而,开盘已20多天,该楼盘仍有一些房源待售。这种“日光盘”,“当天销售超8成”的现象,在江城一些楼盘不时出现。精明的购房者不得不对其产生疑问:这是真的吗?他们意欲何为?我们该如何应对?日光盘其实并未“光”东西湖这个楼盘,由于均价相对“亲民”,开盘当日的确吸引众多客户到场。开发商对外宣称的销售量是当日300多套房源实现“日光”。然而,昨日记者回访该售楼部却发现,上期开盘推出的房源,仍有部分正在销售中。“剩余的户型朝向、楼层都很好,是我们特意保留下来的。”该项目销售负责人告诉记者。既然开盘当天已经实现“日光”,为何还有房源待售?面对疑问,上述人士随即改口称,之所以有剩余房源,主要是先期一些购房人,由于不具备购房资格,在网签、房管局备案后被查出,所以房源退了出来。但记者查询发现,该项目开盘后10天,整个东西湖区网签数据显示,一共只有163套新房成交。销售率的可信度不高即便考虑到一些购房人已经定房,只是由于短期内无法签约、付首付,才导致网签数据很少,但只要没有签约,就很难说房子已卖,开发商也无法完成资金回笼。实际上,不仅是上述一个楼盘,今年8月,洪山、武昌、汉阳就有至少七八个新开楼盘,宣称开盘当天销售率达到8成以上。其中,一个均价近1.3万的高端项目,开盘当天销售率号称也达到6成以上。那么,这些宣传的可信度到底有多高?以武汉某第三方市场调研机构的数据,排名第一的楼盘位于白沙洲,其8月销量为280套,而月销量前十楼盘总共卖房为1873套。同时,当月27个开盘项目中,当天平均销售率只有52.2个百分比,全市总计5个项目开盘销售率超7成。“这个数据是开盘当天,查看房源表(楼盘开盘当天,所有房源会贴出,成交一套划去一套)得出的。”上述研究机构负责人介绍。购房者要学会看门道“开发商或售楼部宣称‘日光盘’的目的,就是制造一种该楼盘短缺的假象,诱市民赶紧掏钱买房。”中指院(华中)研究副总监李国政说,这也成为一种很常见的现象。事实上,等你过了一段时间再去询问,依然有房可卖。那么,对于缺乏经验的购房人来说,又该如何面对开发商这种虚假宣传呢?记者观察,一般一个项目开盘后,开发商会以三种方式对外宣传成交业绩。一是直接标明销售套数,其次是标明销售金额,最后是标明销售成数。相对而言,标明套数的宣传,与实际偏差相对较小,而标明销售成数的,则最为模糊,可能与实际出入最大。在业内人士看来,购房者如果有意将楼盘历史销售数据,作为买房的参考指标,不妨去售楼部看看房源列表,如果剩余房源较少,则意味着前期销售良好,这比单看开发商宣传要真实许多。
麻烦采纳,谢谢!
⑸ 为什么房子一开盘就被“抢空”,房子真的卖的那么好吗
随着人们生活水平的上涨,物价也跟着涨了起来,现在的人民币和以前相比贬值了不少,随之上涨的除了物价之外,还有房价,特别是最近的这几年,有些地区的房价甚至翻了一倍之多,让很多有意向买房的人望尘莫及。
对于这种情况,就有一位售楼小姐说出了其中的猫腻,像楼盘一日售空的这种情况,是很多地产商的营销手段,也是饥饿营销的一种。他们这样说是为了房子可以更快更高的价格卖出去,营造出一种哄抢的情况,才能吸引更多人买房。
很多地产商会按照登记的意向客户来决定要放出多少的房子,假如有50个人登记信息,那么,地产商可能就会之放出5套的房子,让人以为抢购非常火爆。
一般来说,开发商后面还会陆陆续续放一些房子出来。如果客户不买账的话,有的房产商甚至还会花钱或者让员工装成买房的人,很多人看到了就会有从众心理。
⑹ 常见买房陷阱:虚假宣传/故意捂盘/哄抢假象
买房是人生大事,可买到不好的房子让人特别糟心。说好的配套缩水了;说好的对口名校最后没影儿了;宣传页上说得天花乱坠,交房时却大跌眼镜……近年来,购房者因为各种各样的问题而维权的事情屡见不鲜。房地产行业涉及到方方面面的问题,记者整理了常见的九大坑人陷阱,给准备买房的您提个醒。
陷阱1 虚假宣传
消费者在买房前的第一手资料往往是项目广告。表面上看,所谓宣传失真是消费者和开发商之间信息不对称造成双方之间的误解,而背后隐藏的却是开发商过于失真的营销包装严重误导消费者,这是涉嫌违反法律法规的。
因此,消费者在购房时,要理性看待房地产广告,它只能作为一种参考资料,不要盲信盲从。应到实地进行查看、同时要保留广告单等宣传资料,日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
陷阱2 内部认购造势
有的开发商在楼盘预售前喜欢搞内部认购,但内部认购行为政府是不认可的。开发商希望通过内部认购提前蓄客,当吸引到一定数量的意向购房者后,一些开发商就会坐地涨价,甚至故意制造旺销氛围。人为刀俎我为鱼肉,消费者只能乖乖掏钱。
陷阱3 差房源搞特价
有些楼盘会打出让人惊喜的 “特价房”广告吸引消费者的注意。一般来说,“特价房”大多是一些位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的房子。一分钱一分货,买房时要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比。
陷阱4 硬性推荐物业
一些房地产开发商会强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。购房者可以在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。如果包括上述条款的房屋买卖合同已签,可以该条款违反 《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。
陷阱5 故意捂盘惜售
开发商用捂盘惜售的办法使利润最大化的花招早已存在。一些开发商为了制造恐慌氛围,故意将多个楼座中的一个或者一部分拿出来,一点一点推盘。在信息不对称的情况下,消费者很容易陷入恐慌,从而盲目出手。消费者购买房子时,可以到网上房地产交易中心查看楼盘开盘房源数量,如果开发商出现捂盘惜售情况,可以向相关部门投诉。
陷阱6 制造哄抢假象
为了制造销售兴旺的假象,开发商往往会找一些托儿,制造哄抢假象。面对“买房像买白菜”一样的售楼现场,消费者一定要保持冷静的头脑。购房者可以要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售,最好的预防方法是到房地产交易中心查阅正确的房源销售数字。
陷阱7 面积前后不符
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未做约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
陷阱8 楼盘配套缩水
一些无良开发商推销楼盘时会把配套吹得天花乱坠,购房者应冷静分析,不要被表面现象所迷惑。比如小区的绿化面积有没有缩水,周边规划的公园或地铁是否最终能兑现,开发商所说的教育设施是否为教育行政部门所认可等。
陷阱9 楼盘证照不全
消费者购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。
(以上回答发布于2017-03-27,当前相关购房政策请以实际为准)
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