新开盘售完

『壹』 一个新楼盘的大概卖多久才能全部卖完

都知道，有实力的开发商都会分几次开发多期的楼盘，这时候，许多购房者都会犹豫选择开发几期，购买前面的，还是选择后面几期的。接下来，让我们一起了解下，到底是早下手好还是等等看好。
前期缺点少
项目分多期开发，开发商就会顾虑到整个开发周期过程中的口碑，一期往往会拿出自己最优秀的产品，树立良好的市场形象，所以，基本上又几期开发的楼盘，第一期负面绝对是最少的。
前期入住会受后期影响
有的项目一期交房和后期楼栋全部交房，中间要隔个三四年，如果自己入住之后，后期一直在施工建设，每一期之间开发商也未彻底分隔开来，施工建筑天天围绕着自己和家人的生活，相当干扰正常生活，但也无能为力。
后期比前期成本高
无论是受建筑材料、人工成本还是楼市市场预期影响，同一楼盘越往后，房价就会越高，通常项目二期房价会比一期房价贵。如果碰上牛市这就无法估量了，而且要说起产权来，一期购房的业主拥有的土地产权要比后期多几年，总之购买楼盘一期房子的成本是比较低的。
配套越往后期越成熟
很多楼盘的一期工程，绿化和配套往往都不算太到位，而后期业主入住之后，无论绿化还是小区周边的商业配套都已近成熟完善，相对来说后期入住者生活会更便利。
后期开发户型相对一期较好
虽说前期开发商总会拿出好的产品来打市场，但户型是建筑设计师设计的，具体的好坏还需要经过老业主的评判，一期户型得到已入住业主或者购房者的点评建议后，或许在二期建设时，开发商会进行人性化的改进，弥补一期不足，让户型更加符合购房者的生活需要。
对于多期开发的房子，个人觉得，开发的期数越多，说明该楼盘销售的比较好，不然的话开发商也不会继续开发。但是越是后期开发的楼盘，价格往往也越高，但是成熟的配套，成熟的物业服务也会更完善。
购买者要根据自身情况来决定购买哪一期，前期优质房源较多，绿化、设施没有后期好；后期价格越高、配套设施齐全。

『贰』 楼盘“已售罄”是什么意思

就是已卖完。实际上讲,售罄在实际上并不是真正的完全售完,只是达到一定比例的销售量,停止正式销售罢了.

『叁』 一个新楼盘售完大约需要多长时间

这要看楼盘的体量和去化速度，比如一般八栋18层的高层策划做得好，开发商舍得花钱也就是三四个月的事情（从开盘日期算起）

『肆』 为什么很多楼盘开盘就售完 却没什么人住

“户型王”一般是指拥有绝佳大格局且南北通透的极佳户型，而且大多数都会在开盘之前被内部预售抢购一空，其他人只能买到“坐地起价”之后的户型了。所以，要想不被“坐地起价”就需要有一双火眼金睛来识别：户型王。

1.动静分离
动区分为家人们平日活动频繁的区域，一般此区域在入门处，尤其是客厅、厨房两处，最好与静区有明显隔断段。静区主要是卧室、书房，提供休息和工作的区域，一般在户型的深侧且离玄关入门处较远。（如下图）

动静分离户型，更好分割活动场所和休息区域
动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。
静区：主卧、次卧、书房、等。
举例：与父母同住的年轻上班族，晚上加班比较晚回家。在客、餐厅活动时，由于主卧室在户型深侧，动静分离便不会造成过多干扰。
与之相反的是“唇齿相依”户型，不能实现动静分离。（如下图示例）

唇齿相依户型，隔音稍差
该客厅占据户型1/2面积与其他空间紧贴，日常起居中的客厅活动都能影响到卧室，我们挑选户型时尽量动静分离型。
2.通透良好
所谓的南北通透只主要指的是较好的采光和通风，不要看到单面客厅开阔采光好就急于下手，双向对侧通风口加上方正户型才是最佳的选择。（如下图示例）

双向对侧通风户型
而“单向通风欠佳”户型不仅采光稍差，而且容易导致厨房和厕所湿气严重，很难清理卫生。如果买到这种户型，厨卫要做好除湿等家务注意事项。（如下图示例）

单向通风欠佳户型
3.公私分区
除了户型要求的动静分离之外，小户型如果不能做到进户开深的话，尽量避免选择无遮挡开门户型。（如下图示例）

注意红色箭头为开关门位置
如上图，当卧室直接开在客厅的墙上，站在客餐厅等公共活动空间时，卧室开关门就看到主人房的隐私空间，起居生活缺乏隐私性。
同时，也尽量避免卫浴正对大门，正对卧室门等户型（如下图）

虽然“公私分区”可以在后期选择重新装修和规划布局，还是由衷地希望大家可以买到南北通透且方正的户型。户型规划有疑问的朋友，关注并私信我，为你画出最佳户型方案做为参考喔~
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『伍』 一个楼盘开盘之后，一般情况下多少时间能够基本卖完

首先要看地点及价格，如果是市中心的绝版地段，可能预售就认筹完了。所以没有什么具体售完的时间。只能综合从价格、地段及营销策略来具体分析。

『陆』 一个新楼盘一般要用多长时间才能全部卖完

这个没有详细的界定，看楼盘的大小，开发商的宣传力度，小区的完善化及现行政策，举例说：
楼盘共计98栋，多层、高层、公寓均有；分为四期销售，现有政策为无限购、贷款有优惠、无税等，开发商将这四期有可能会分为三年至四年的销售计划。如果现有政策为限购、无优惠、有税等，那么有可能会缩短为1-2年或者延长1-2年左右，这些都是根据当地政府状况，购房需求量来确定的。

『柒』 楼盘开盘首日说售完了，是什么套路

疯狂炒房时代的最疯狂现象就是开发商新开盘的房子在一开盘就被卖光“抢光”，
让“很多人”彻夜排队也买不到房子！

本文将告诉你真相！
其实都是房产商土地增值税惹的祸！现举例说明：

1.先看看开发商建房卖房土地增值税的征收办法：土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

2.扣除项目金额包含:
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；
（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；
（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；
（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。
3.假如一个开发商开发一栋房子的所有“扣除项目金额”为100万元，那么如果房子分别以140万、190万、290万、350万卖出去(市场价)，我们来看看地产商要交的土地增值税和获得的利润:
1)如果卖140万，那么增值额为40万，40/100=0.4，适用30%税率,应纳增值税为40*30%=12万元,实际利润28万元，利润与增值额比为28/40=0.70；
2)如果卖190万，那么增值额为90万，90/100=0.9，适用40%税率,应纳增值税为90*40%-100*5%=31万元,实际利润59万元，利润与增值额比为59/90=0.66;
3)如果卖290万，那么增值额为190万，190/100=1.9，适用50%税率,应纳增值税为190*50%-100*15%=80万元,实际利润110万元，利润与增值额比为110/190=0.58；
4)如果卖350万，那么增值额为250万，250/100=2.5，适用60%税率,应纳增值税为250*60%-100*35%=115万元,实际利润135万元,利润与增值额比为135/250=0.54;

4.再看看当二手房卖掉的税费和利润(140平米以下)
1）营业税：成交价的5.55%；
2）个人所得税：成交价的1.5%
3）印花税：房价价的0.05%。

5.再计算一下供应商把新房变二手房获得的利润：
A.那么如果第一次是140万卖出去，第二次卖给顾客是350万；需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-140-24.85+28(第一次交易的利润)=213.15万;
B.那么如果第一次是190万卖出去，第二次卖给顾客是350万； 需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-190-24.85+59(第一次交易的利润)=194.15万;
C.那么如果第一次是290万卖出去，第二次卖给顾客是350万；需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-290-24.85+110(第一次交易的利润)=145.15万;

很清楚了吧，如果第一次以市场价350万卖出去，只获得135万的利润，而变成二手房卖出去，第一次卖出去的价格越低(所谓的团购或内买)，那么开发商获得的利润越高，而且是比一手交易大幅提高了（145万到213万），所以开发商第一次都是内买居多(虚假销售，如果有突然出现的风险，退房也没有成本)，开盘都是做样子的，雇人排队，实际上造成了刚开盘就没房可卖的“畅销”疯狂的场面！

『捌』 楼盘刚开盘就说卖完了，谁买的呢

因为开盘前要买房的人已经认好筹了，就等开盘就在直接签合同，没有人等到开盘才去看的