开盘流摇

⑴ 南京发布楼市新政！规范买房报名流程，金华以后会跟进吗

7月15日晚间， 南京发布《关于规范购买新建商品住房报名工作的通知》。

新政主要是 规范新建商品住房的购买报名流程 ，即全市新盘统一在指定的线上报名平台参与报名购房，房管部门对平台进行实时监控，热度高的楼盘用集中供应的方式销售等。

如此一来，开发商”绑车位“、”绑加装包“、”绑商铺“……这类神奇操作会的到有效缓解。

那么，金华以后会跟进吗？

金华会跟进吗？

金华目前"绑车位"的状况都不用像杭州那样遮遮掩掩，可以说是明目张胆，当然金华的信贷政策都相对宽松，也没有限购一类的。

按照常理来说，想改变"楼市乱象“，真正调控楼市，就要像杭州、南京看齐，将购房流程进一步规范化。

但金华作为三四线城市，并无”新一线“那样的人才吸引力，土拍方面出了个"限房价“，顺便把车位价格也限了，就已经使土拍迅速降温，甚至有地块流拍。若不在”绑车位“、“加装包”上给开发商留一线生机，土拍只会凉的更为彻底。

土拍降温目的已经达成，城市的建设与发展，仍需依赖土地财政。短期内再下“狠手”的概率很低。

⑵ 楼市调控再“打补丁” 杭州首次将缴纳社保年限 纳入购房门槛

从7月下旬共有产权住房的推出，到7月末土拍新规的发布，近一月来，杭州剑指“房住不炒”，连续出台调控政策。
8月5日，杭州又再度给楼市调控“打补丁”，限购门槛大幅提高，新房销售管理进一步完善，规范市场秩序再加码。
杭州市房管局表示，根据测算，本次新政将减少30%左右的“房票”。政策出台后，记者多方打听了解到，杭州市区多个待取证开盘的热门楼盘的微信购房群人数锐减。
楼市调控“打补丁”
根据新政，落户未满5年需连续缴纳2年社保或个税、非杭州本地户口需连续缴纳4年社保或个税才有购房资格，一直饱受诟病的在校大学生购房漏洞被堵上了，投机炒房客只好退场。
同时，新政中若购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内取消购房资格。
对开发商来说，即使项目意向客户不足，也需按社保或个税缴纳年限的高低排序进行线上售房，这就杜绝了项目捆绑销售等违规交易行为。流摇的楼盘，只要报名超过2个人，就得进入公证摇号流程，来确定选房顺序，剩余房源才允许由开发商自由处置，市场秩序更加公正、透明。
事实上，作为发展势头迅猛的新一线城市，杭州二手房成交价与成交量曾创下新高；不过，自今年以来，政策重拳出击加上贷款利率的持续走高， 4月以来，二手房成交量环比持续下跌，7月份成交量仅6314套，几乎达到近5年同期的最低点，热门区域与学区房降温更为明显，量价齐跌。
北京金诉律师事务所主任王玉臣向《证券日报》记者表示：“此次限购门槛的提高能从一定程度上给杭州楼市降温，杭州的楼市过热程度丝毫不逊于其他一线城市，确实需要采取强有力的措施降温。”
易居克而瑞则认为此次新政整体是偏中性的，主要手段是在限购的基础上进一步打补丁，主要目的还是引导市场回归理性。新政指向的目标人群有限，也没有出现“发布二手房指导价、将临安纳入限购范围等”更具调控效力的措施，短期内市场恐难以实现快速降温。
“红盘”拼社保年限
值得一提的是，杭州首次将社保年限加入了限购规则，这一新规和上海今年年初新房积分摇号新政中的“社保分”有异曲同工之处。
具体来看，在新房公证摇号时，登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10：1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。
新杭州人林丽芳和吴晓明（均为化名）留学回国后到了杭州工作，2020年两个年轻人决定留在这座城市长期发展并落了户，还领了结婚证。
“买新房是要作为我们的婚房。按照之前的政策，我们属于无房家庭，在摇号的时候还会有一定比例的倾斜，但是即使这样快一年了都没有摇中。”吴晓明显得非常沮丧，因为按照新政的要求，他们暂时失去了购房资格，还要再交一年左右的社保才能重新回到购房大军中。
IPG中国区首席经济学家柏文喜向《证券日报》记者表示，基于社保月数摇号的做法难免对年轻刚需造成误伤，这个“补丁”是需要再加完善的。
“根据最新的规则，倒挂的红利显然是要留给在杭州稳定居住多年的人。30岁以下的年轻人，热门新盘基本不要想了。”我爱我家一资深房产中介告诉记者，“随着超低中签率逐步消失，二手市场也会更冷静。”
“这种做法是为了切实保护在杭州稳定生活的群体，打击一些投资群体。但是，这样也可能误伤一些短期来杭刚需的群体。”王玉臣向《证券日报》记者表示。

⑶ .武汉的房价以后会不会下跌

现在买不买房，价格还会降嘛？

合不合适买房，除了看地段，还要看价位,更要看买了房的人能否接受刚买的房就降价。

全国土地流拍、厦门房价腰斩、杭州万人摇楼盘流摇、深圳房价暴跌...
对比而言，目前武汉市场还尚属温和，降价维权、买房送宝马送车位、5折甩卖的情况都没有在武汉出现，倒是有购房者因为抢不到房而维权的。

武汉房价降没降呢？
新房还在硬撑

先看一下上周武汉新房总体去化情况，18盘入市，只有7个楼盘日光，就连万元低价盘去化率也只有45%，还有个别楼盘去化率仅5%。然而就算去化率很惨淡，各大开发商也没有谁敢明目张胆的降价。

暗地里降的也就是武汉一些偏高端产品，比如武汉江山、保利大都会、千禧城等等。

上周加推的华侨城原岸，9月30号推出的建面约140-230㎡高层，含精装整体均价约28000-31000元/平，而此次开盘高层精装改毛坯，整体均价变为23000-26000元/平，面积段调低至148-170㎡。
晚买一个月，总价节省了七八十万左右，相当于主城区一套房的首付了。
虽然说最近有不少楼盘精装变毛坯销售，比如说正荣紫阙台上次开盘精装变毛坯，然而还是去化艰难。昨天刚拿了预售证的高价地项目华发峰尚最早预计对外称卖精装，后改为卖毛坯。
除此之外，武汉市面上多了许多毛坯房，这在一个月以前还是非常少见的，比如阳逻金茂逸墅、中建壹品澜郡、保利城、福星惠誉东湖城、大华铂金瑞府、远洋万和四季、新城庭瑞君悦观澜等。
虽然这些楼盘因为促销都加入卖毛坯行列，性价比也提升了许多，但总体来看，武汉的新房市场在降价这道风口上仍然在硬撑着。

二手房明显降了

反倒是二手房，不愧是楼市晴雨表，楼市好的时候跟风涨，楼市凉的时候率先跌。

中介朋友圈已经被各种降价房源所覆盖，降价10万、20万已经是常态，即使降价万也不是很惊奇了。

图：二手房价格下跌明显

房价降了会怎么样？
别以为只有购房者想降价，其实很多开发商也想降价，但降价没那么容易。

主动降房价对于开发商来说影响很大。

一、降价是为了促销，可事实却是，一旦开了降价的口子，可能就收不住了，大家反而会更加观望，中国人普遍都有“买涨不买跌”的心理，所以说降价反而会适得其反。

二、降价可能会影响维权。开发商想降价，买了房的人却不允许，具体可参考各地的降价维权和“房闹”。
就在上个月，广州多个楼盘同时爆发维权，业主们集体去售楼部，要求开发商全额退款。
重庆西著七里降了3000每平，上一期业主围攻售楼部。

江西某知名楼盘，因为从1万/平米精装修，降到7000元/平米毛坯，引发业主维权，要求开发商退房，并打砸售楼部。
上海浦东X郡从3.5万降到2.6万，业主们齐齐到售楼处门口举横幅。

开发商想不想降价？想，但不敢！

想降价，只能偷偷打折

想必大家也都发现了，最近几周开发商的推货量特别大，10月底和11月初这两周开盘量都接近20个。本周仅5号和6号就有9个楼盘拿了预售证，预计这周开盘量也不小。

新盘首开、老盘加推、精装和毛坯同时开，区域内各大楼盘开始暗自较劲，争夺已经不多的客户，狼多肉少，各大开发商压力也是非常大，没有一定的产品优势和价格优势还真的打不赢这场战争。

因此很多楼盘通过全款优惠、装修打折、一次性付款优惠等等多种方式来招揽客户，可见开发商想降价的心思已经萌动了。

再来看一下房企的负债率。市场好的时候负债意味着能力，市场差的时候或许就是危机。

近日，中地会数据研究院对60家活跃的上市房企综合运营数据进行分析。今年上半年，房企平均资产负债率已经上升至80.42%。

60家企业平均资产负债率继续上升，从2015年的76.04%升至80.42%，其中31家资产负债率超过80%，融创、中南建设、碧桂园、绿地、新城控股等12家资产负债率在85%以上。

这也就是为什么年底开发商都加大推货量的原因之一，市场不好再加上年底，资金链紧张，开发商也需要快速回笼资金。如果是小开发商，一旦资金链出现问题，就很难生存，这两天武汉某楼盘就被爆出“烂尾”的消息。

年底任务重，就连贴罚单的警察叔叔查岗都更加频繁了，开发商要是资金实力雄厚，也不怕这个“熊市”，然而各大房企负债率高企，年底多个合作方需要结款，想不想降价把房子都赶紧卖了？当然想，毕竟空有价格卖不出去也很惨，即使降价了利润空间也是很大的。

明目张胆降价？不敢！

价格是想降就能降的？譬如网友说的，听到的每天都是降价，看到的没一个地方真正降价。为啥没有明面上的降价？开发商不敢。

一种是不敢降。

降价会发生什么？没错，就是维权。前面靖哥哥也都提到了，各地血淋淋的例子摆在开发商的眼前，降价可以，先把购房者的钱赔了先。

降价还是个连锁反应，隔壁楼盘降了你不降？我干嘛要买你这个。

降价还是有蝴蝶效应，都降价了，再等等吧，说不定还要降。

开发商内心os：我到底要怎么做，你才会买我的房子？降还是不降？

另一种，降价等于割肉。

比如说中南熙悦，隔壁佳兆业悦府只卖12500元/平，而它为啥偏要卖18500元/平？

中南熙悦内心os：地价贵+高品质，让我卖12500元/平，是要我亏本卖？

中南熙悦拿地楼面价是10133元/平，这个成本已经接近佳兆业悦府的开盘价了，而且中南熙悦本身楼盘品质还不错，成本摆在这里，如果只是按照目前其他促销楼盘的手段，变成毛坯也难卖，不过就算降价也不可能降的太多，处境非常尴尬。

武汉房价会降吗？

认为，武汉房价整体较为平稳，个别房价预估太高的、附加值过多的楼盘和区域可能会小幅下跌。

这就是为什么大家都在唱房价跌，而事实上没有看到实际降价的原因。

就武汉目前的情况而言，所谓的降价就是精装变毛坯=降价、全款打折=降价，实际上呢，武汉房价并没有大幅下跌。

不过目前楼市转冷已经是事实，二手房价格下跌是大概率的事情，新房房价总体较为稳定，可能会出现个别楼盘和区域通过各种手段降低购房门槛，但普遍降价估计很难。

因此，建议远城区地段、交通不好的楼盘可以多考察，有可能会降价，而对于供货量较少的主城区，楼盘性价比较高的则果断下手。比如四新，最近听说地王项目都报建了，地价已经高达15606元/平，可能就会出现“现在不买房，以后买地王”的尴尬局面。