物业维修基金利息的处理办法

① 维修基金利益息

一、物业维修基金的概念与性质
物业维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项基金一类，即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。它与一般的投资基金（用于投资增值获利）在建立、使用、管理、转让、赎回等多方面有着本质的区别。设立物业维修基金的初衷是寄望于用该笔资金的利息维持楼宇有计划的大修、更新、改造和突发性紧急开支，但由于现在银行利率很低，基金很难起到“以息养房”的作用（除非一开始筹集的维修基金数额较大），在很多地方，它更多体现的是一种应急性质的资金。
二、为什么要建立维修基金？何种类型物业需筹集维修基金？
之所以需要筹集建立维修基金，是因为没有维修基金，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故（如台风、暴雨等对物业造成的损坏）便得不到及时处理。由此看来，只有那些在需要大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业类型，才需预先筹集维修基金。也就是说，只有业主众多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大厦）才需预先筹集建立物业维修基金（临时筹集不可能），而产权明确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金，故一般情况下是无需预先建立维修基金的。
在这个问题上，很多小业主存在这样的疑问：为什么要事先筹交基金？为什么不能由物管公司先垫资维修，然后大家据实按核算数额补交（实报实销）？进一步还会想：既然发展商都可以先垫资建房，物管公司为什么不能先垫资修房？要回答这种疑问并不难，这事实上涉及两种性质的行为与关系。发展商垫资建房，目的是投资获利，纯粹是一种商业行为（利益驱动），围绕的是市场需要，依据的是市场调查、评估（自信垫资后一定能收回），所冒风险很大。而物业维修原本就是业主自身的职责，是一种非赢利的生产服务活动，物管公司受聘受托从事这项工作，所得是劳务报酬，因为物业维修的非赢利性，使得这种劳务报酬不可能很高，难以在利益上驱动物管公司垫资；加之物管企业是微利的服务型企业，其注册资金本就不多，一般来说也无力大量垫资；即便有资金实力，如果社会信用体系未建立、法律保障不够，物管公司面对众多分散业主（债主），收回垫资风险太大、成本太高（这正是当前的现实），也不愿做出此举。所以“实报实销”的做法行不通。
因此，以立法的形式明确区分所有权物业建立物业维修基金，对于保障该类物业的安全使用和及时修复是十分必要的。那种认为要不要交维修基金是业主自己的事，政府不应该管（政府不介入思想）。毋须立法规范的思想，在区分所有权物业区域（协商一致困难、周期长、业主普遍有“搭便车”的心理）、在业主自我管理意识淡薄的今天，是过于偏激的。
至于要不要象深圳那样将维修基金分为物业本体和公共设施、设备两部分各自筹集，笔者认为并无必要。因为分开必然会增加筹集的难度，同时站在物权的角度，不分开也完全能做到清晰核算分摊。
三、谁来交物业维修基金（发展商还是小业主缴纳维修基金）？如何约束？
道理上，由谁缴交维修基金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。保修期满后的物业损毁老化主要原因有物业的生产使用磨损、自然老化或突发事故，不管属哪一种情况，物业维修责任的当然主体（除非他人人为损毁）应该是那时段的业主（非业主使用人的责任体现于其与业主签订的租赁合同中）。因此，已出售或在售物业的维修基金不应由发展商交纳（发展商若有一部分物业未能售出，理当承担这部分物业维修基金的缴交义务），而应由分散的小业主缴纳。发展商要负的应是由于房屋设计、施工、安装等质量问题的维修责任，即发展商应当按有关法规对售出物业承担一定时期的质保责任。
现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔维修基金，初衷可能是为免除以后零星分散向小业主筹集基金的繁琐，但同时又允许发展商将所交的维修基金计入开发成本，这样无形中就将维修基金转移到房价中，最终还是“羊毛出在羊身上”，且小业主还会在交这笔款时额外支付手续费和税。与其如此，还不如立法直接规定由购房人交纳来得清晰合理。
不管明确是由发展商交还是小业主交，都有一个如何保证按时足额交缴的问题。若无有效的法规制约，发展商能省则省、能拖则拖或开设假账户的情况就不可避免，小业主不交更是“顺理成章”，这种情况下法规条文便形同虚设。对于新建物业，制约的有效办法就是借鉴一些地方的做法，在立法中明确规定：发展商不交不办预售证，小业主不交不发产权证或不办理转移登记。
四、何时交？交多少？怎么交？交给谁？
由上可知，维修基金应该由小业主缴交，但相应地会存在是由小业主在买房时一次性缴交，还是象交管理服务费那样每期（月）交纳（深圳物业本体维修基金交法）？交多少？按什么标准交等一系列问题。
先来看何时交的问题。新建物业由购房人买房时一次性交，若能与发房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修基金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集基金的难处。但房屋实际的老化、损坏多是时间积累造成的，且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题，发展商负质保责任，所以一开始并不需要很大笔的维修基金，按时间逐步累积维修基金正好体现符合“谁用谁修，多用多交”的道理。既然逐期缴纳更为合理，自然便想到按管理服务费一定比例逐期交纳，但仔细分析一下便知，维修基金与管理服务费挂钩不合理，因为同样的房屋，管理服务费高往往意味着保养好，恰恰不需要大量的维修基金。另外，管理服务费高低与房屋老化情况关系不大，但维修基金多少与房屋老化则有必然的关系。
再来看交多少的问题。维修基金交多少与物业建造质量、物业类型、物业使用性质、物业维修标准和银行利率等密切相关，仅这一点就值得作专门研究，本文仅从以下角度来说明这一问题。若一次性交纳维修基金比例过小，在当前低利率情况下便失去了作为基金的意义，因为其利息不足以支付起码的维修开支，必然要不断续交，变得与分期交缴没有本质区别。但若一次性交纳维修基金比例过大，一方面涉及到业主经济承受能力问题；另一方面还涉及到若业主短时间转让物业，他尽的责任（已交大笔维修基金〕与享有的权利（物业修复权）不对等的问题。因为按照目前通常的做法，物业转让时维修基金是不能随业主转移的，而是自动记到后续的业主名下；再者，在目前没有有效监管和好的投资途径的情况下，比例过大必然造成资金闲置、浪费，甚至挪用。
综合以上分析可知，立法上应规定物业维修基金从物业投入使用时由业主逐期按适当比例交纳，这样既不会给小业主带来太大的经济压力，也不会造成资金的闲置浪费，最主要的是这样才符合责权利对等的原则。
再来看按什么标准交的问题。当前国家和地方均有按房价一定比例交缴维修基金的立法规定，应该说此类规定存在明显的不合理性。首先，物业维修是针对物业本体建筑和设施设备进行的，并不含土地要素，而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观、甚至地名、编号等许多与物业老化维修无关的因素，以房价为基准显然将这些因素均包含进去，这就会导致诸如城市中心区与市郊同类房屋交纳相差成倍维修基金的情况，甚至同一栋楼的同房型单元因为层高、朝向、景观等不同就要交纳相差悬殊的维修基金，而这类物业其致损因素、机会与实际维修成本是相当的。以房价为基准缴纳维修基金除了有“劫富济贫”的作用，显然无科学理据。所以应统一按上海市的做法做出立法规范，以物业建筑面积成本价作为交缴维修基金的标准，成本价按当地物业管理主管部门和价格行政主管部门定期公布的核定值为准。
交给谁的问题主要涉及维修基金的安全性。物业维修基金的产权属于全体业主，因此不应由发展商、售房单位、物管公司收管，应统一交到主管部门指定的国有商业银行专门账户（针对小业主可以发分户卡，只能用于交费、查询），并且以后非合法理由、程序用于维修不能自由取出。否则，发展商、房改售房单位、物管公司占用、挪用、滥用维修基金的问题便不可避免。
五、维修基金的使用管理
物业维修基金作为物业的“保命钱”，必须在使用管理上严格把关。维修基金的使用管理得当，才能保证财尽其用、物业安全、众人信服、续交顺畅。物业维修基金的产权属于全体业主，本应由业主代表组织行使所有、监管权。业主代表组织成立之前，应当由物业所在地物业管理主管部门代为监管。原来那种由发展商、物管公司代管的做法是完全错误的（物管公司可以管基金会计账）。物业维修基金的使用应严格按照物管公司定计划——业主代表组织审查批准——金融机构划款这一程序进行。并且物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以维修基金专户的开立应按幢立账，并分列每一使用单元的分账，以方便每一位业主查询，保证维修基金使用的透明性。
值得指出的是物业维修基金使用虽然有审查关（业主委员会等业主代表组织审查），但由于业主代表组织成员往往不具有专业性，对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了，所以应有的监督作用难以保障。更有甚者，若物管公司与业主委员会主要成员有不正常关系，相互串通，资金使用的合理性便更没有保障。所以立法规定在动用维修基金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计（香港最新立法增加了这方面内容）并加强政府核查指引是十分必要的。
六、维修基金的续筹
先期交纳的维修基金，随着物业老化大修机会的增加，可能在一段时间后不足以保障维修开支，于是便有一个维修基金续筹的问题。跟着便会产生谁牵头负责续筹？如何续筹？一旦不能正常续筹，如何保障物业的安全等一系列问题。
区分所有权物业共有部位的老化、受损，有些不会给具体产权使用人或者不会给部分或全体产权使用人带来直接即时的损害或不便。产权人很难自觉、自愿一次性统一缴交这样的开支，于是便有一个由谁牵头负责筹集维修基金的问题。成立了业主代表组织（业主会、业主委员会、小区管理委员会等）的物业管理区域，显然应由业主代表组织负责筹集。但现阶段业主代表组织往往权威性不够，组织性不强，原动力不足，行使权力也无有力的法律保障。分散小业主拒交、欠交、迟交（主观不愿与客观不能）的问题难以解决，以致于后期的维修基金没有保障。未成立业主代表组织的物业，现实中往往是物管公司代行筹集职责，其组织行为和效率，显然高于业主委员会等业主代表组织。但其行为的法律依据不足，出现业主拒交等情况更是屡见不鲜也更难处理。由此而导致物业得不到及时大修、改造的情况比比皆是，物业的正常使用功能得不到保障，甚至会出现重大安全事故。由此出台有约束力的法律规范，明确政府在法律不能有效行使的地方，采取一些行政性强制措施（负起社会公共安全之责）十分必要。另外，社会保障延伸到这一领域也十分必要，否则，对于那些确因下岗、残疾而交不起费用的业主住户，这一问题便得不到根本解决。
物业维修基金的建立看起来是一个小问题，但在其真正的筹集、使用、管理过程中问题很多，原因之一是对其性质作用认识不清，立法规范不完善、不严密、不统一，约束力不够。本文在大量一线调查的基础上做出相应的分析，有待于进一步上升到区分所有权物业管理、公共选择的效率、信息不对称的影响等许多现代物权和经济学理论高度。另外笔者深切地感受到，有关问题的根本解决，有赖于社会信用体系的普遍建立与完善，有赖于社会制约机制的加强，有赖于行政与司法效率的根本提高。

② 住宅专项维修资金的利息怎么算

铁东区读者赵先生 【帮你问】：鞍山市住宅专项维修资金管理中心工作人员介绍，产权人的专项维修资金账户每年按人民银行挂牌活期利率产生利息；产权人可以在鞍山市住宅维修资金管理系统网站上查询到住宅专项维修资金本金和利息额。业主大会成立前，产权人交存的专项维修资金，由市房产局代管。业主大会成立后，业主委员会申请开立专项维修资金二级账户。市房产局通知专户管理银行将该物业管理区域内产权人交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交给业主委员会。

③ 物业维修基金怎么算

物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3%，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。
也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理。

④ 维修基金可以退吗

1、房屋维修基金一般来说是退不的，如果是公共维修基金的话，要经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代，但是不能退给个人。
2、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

⑤ 房屋公共维修基金的规定

本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。第三条本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。 维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字987号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 第六条公用住房售后的维修基金来源于两部分： 1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。 2、购房者按购房款式2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 公用住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。 第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。 维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。 第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。 第九条在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。 第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。 第十一条业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。 第十二条物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 第十三条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 第十五条各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。 市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。 第十六条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。 第十七条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。 第十八条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪，应依法追究刑事责任。 第十九条本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。 第二十条公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。 第二十一条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。 第二十二条非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。 第二十三条本办法由建设部负责解释。 第二十四条本办法自1999年1月1日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

⑥ 物业要动用维修基金的利息需要什么手续

应编制使用维修基金利息的计划，报审核批准后，可到结算中心办理划拨手续。首次办理划拨手续时，需办理开户手续。

⑦ 物业要叫业主签字把当初维修保证金的利息取回,这样做合法吗要不要签字呢

您好，每名业主所缴纳的房屋维修基金是会产生利息的，年利率按照银行的活期利率来计算，目前为0.36%。每年房屋维修基金所产生的利息都将计入下一年的本金中，即上年末的本利总和作为下一年的本金自动转存，也就是我们通常所说的复利。
目前，市民在维修房屋时所提取的是维修基金的利息，而国家的规定也是只允许使用利息对小区进行维修。“如果房屋拆迁，业主在居住期间没有使用过维修基金或只使用了一部分，那么，业主可将这笔维修基金提出取来。（现在楼房不是都是70年的吗？是不是要等到我们的儿子孙子才能领？）
提取维修基金有两种情况，一是有业主委员会的小区，在征得业主同意后，业主委员会可以委托物业公司去提取维修基金的利息；二是无业主委员会的小区，需要经三分之二以上的业主签字同意后，可由业主指派指定的物业公司去提取维修基金。
所有物业的做法是合理的。
希望能帮到您。望采纳！