上市公司土地需要重新評估

❶ 公司想土地評估增值，有沒這必要性流程如何的

按照《企業會計准則》的規定，各項財產物資應當按取得時的實際成本計價。按照歷史成本記賬的會計原則，企業在持續經營的情況下，一般不能對企業資產進行評估調賬，否則，由於計量基礎的不一致，不同會計期間產生的利潤將沒有可比性，容易誤導投資者、債權人及其他報表使用者，從而影響他們的決策；按照《商品流通企業會計制度》的規定，除根據國家規定對固定資產價值重新估價外，一般不能按評估確認的價值調整資產的賬面價值。

但國家規定的可以調整賬面價值的事項僅限於下列兩種情況：

一是國有企業按照《公司法》規定改制為股份有限公司，按照規定，應對企業的資產進行評估，並按資產評估確認的價值調整企業相應資產的原賬面價值；二是企業兼並，也就是購買其他企業的全部股權時，如果被購買企業保留法人資格，則被購買企業應當按照評估確認的價值調整有關資產的賬面價值，如果被購買企業喪失法人資格，購買企業應當按照被購買企業各項資產評估後的價值入賬。

對照規定，很顯然貴公司雖然資產評估增值了，但不屬於上述任意一種可以調賬情況，因此你的做法是不正確的。
也就是沒有評估增加公司資產的必要性

評估流程:
需要准備的資料:土地所有權證書.近期的財務報表及相關資產的明細.營業執照復印件.當地評估事務所進行資產評估

1、明確評估目的、評估對象和范圍；
2、簽署資產評估業務委託協議；
3、選定評估基準日；
4、擬定評估方案；
5、指導資產佔有單位清查、填報資產，搜集准備資料；
6、檢查核實資產，驗證資料；
7、檢測鑒定資產；
8、選擇評估方法和計算公式；
9、針對具體對象進行評定估算；
10、分析確定評估結果，撰寫評估說明；
11、匯總編寫資產評估報告書，並按規定報送有關資料；
12、評估機構內部審核檢驗評估結果；
13、提交資產評估報告書，並按規定報送有關資料；
14、根據資產評估審核確認單位的意見進行補充或修改調評估報告內容。此步驟僅適用於按規定需報送審核驗證及確認的項目；
15、建立項目檔案。

❷ 增資入股後，原股東土地和廠房需要評估嗎要繳納土地增值稅嗎

這個可以不做評估，雙方預定B的持股比例，B多投入部分放入資本公里，土地及房屋增值不許要繳納土地增資稅，只有轉讓時才會繳納的。

❸ 公司買入土地時已進行價格評估,一年後賣出土地可否再次對土地進行價格評估

自己的土地，想什麼時候評估都可以。你買入土地時評估，是為了衡量買入的價格是否合理。而賣出時評估，是為了更清楚自己的土地售出時值什麼價。兩次的評估目的不一樣，結果也不一樣。並且過了一年，土地應該會有一定的增值。但你的再次評估，未必就是你出售的價格，這個在一定程度上還得看買方。

❹ 法院強制執行土地，需要先做評估，然後再委託拍賣，那評估報告的有效期對強制拍賣到底有沒有影響。

那就需要重新進行評估了，其他的沒有什麼可以實行的辦法了！拍賣公司是根據評估公司出具的價格評估報告進行拍賣的，評估報告都到期了，再按照原先的評估價值進行拍賣肯定不符合市場事實的。濟南萬通價格價格評估有限公司，希望可以幫到您。

❺ 評估土地需要什麼手續

進行土地評估應收集如下資料：土地估價資料清單
一、 土地權屬資料
1、 國有土地使用證
2、 國有土地使用權出讓合同
3、 政府有關部門關於土地使用問題的批文
4、 徵用土地費用的支付憑證
二、 土地規劃資料
1、 用地紅線圖
2、 總平面布置圖
3、 宗地位置圖
4、 土地規劃指標及規劃部門的批文
三、 城區資料
1、 城區概況資料（縣市志、城區規劃報告等）
2、 城區行政區劃圖
3、 城市交通圖
四、 企業資料
1、 企業營業執照
2、 企業基本情況介紹（文字資料和圖片說明，如廠志、企業概況）
3、 公司關於土地資產處置的初步設想
4、 公司設立或改制的政府有關部門批文
5、 上市有關批文及股改重組方案
五、 宗地資料
1、 宗地工程地質資料
2、 土地使用權狀況調查一覽表（見附表一）
3、 宗地利用情況說明（見附表二）
4、 宗地基礎設施及環境資料（見附表三）
5、 地上物狀況：主要為建築物狀況（見附表四）
六、 評估資料
1、 當地政府頒布的城鎮基準地價資料
2、 土地取得時所支付的征地、拆遷及安置費用
3、 宗地周邊土地出（轉）讓、出租案例
4、 當地建設和土地系統行政事業性收費項目及其標准
5、 當地房地產銷售價格及相關稅費資料
6、 當地頒布的各類房屋重置價格標准
7、 當地近期成本利潤率、資金利潤率和企業融資綜合利率
8、 當地物價上漲指數和地價上漲指數
9、 其他相關文件資料。

❻ 土地已入股現能重新評估入帳嗎

不可以。辦理增資，不可以用已經有的土地使用權通過評估增值入賬的。
除非是企業改制或者重新建賬。

❼ 想合資成立一個新工廠，一方擁有土地，以土地作價方式入股,是否需要重新評估最好附帶相關文件名稱。

需要做土地評估
如果是近一年左右做的，應該不用做評估
關鍵是看雙方對該土地價值的認可吧--建議到工商局咨詢

❽ 談上市公司資產評估的幾個問題

一、資產重組對上市公司資產評估的影響
上市公司進行資產評估之前，首先應該進行資產重組。資產重組的目的，一方面是塑造企業，建立企業完善的經營機制；另一方面，我國企業股票發行採用「總額確定、限報家數」的方式，單個企業發行股票實行額度控制。因此，按照上市標準的要求，需對諸如企業經濟效益、資產規模等進行重組。重組必然引起資產范圍、規模、數量、質量、資產結構、資產負債結構以及經營效益的變化，直接影響資產評估工作。如果不了解和掌握資產重組方案，就難以做好資產評估工作，或者是，即使完成了評估工作，還要重新返工調整，影響資產評估工作的效率。資產重組通常是由證券商、咨詢公司從事的，不是資產評估人員的事情，大資產評估人員必須參與資產重組方案的設計。
資產重組對資產評估的影響，主要有以下幾種情況，在資產評估時應予以重視。
1、資產范圍的變化。企業中的資產包括經營性資產和非經營性資產。按其發揮效能情況，可以分為有效資產和無效資產。通常，進行資產重組時，往往剝離非經營性資產和無效資產，有時也會剝離一部分經營性資產，但剝離的經營性資產應以不影響企業正常的生產經營為前提，否則會影響企業的獲利能力，影響對企業收益的預測。
2、資產負債結構的變化。根據對上市公司發行股票的要求，其資產負債率應不超過70%，對於大多數企業來說，達到這一水平較困難，需要通過資產重組解決。重組方案會影響到企業資產負債結構，不僅影響企業獲利能力，還會影響企業場債能力，這在風險預測時需加以注意。
3、收益水平的變化。上市公司經資產重組後，公司的凈資產收益率會超過10%，這種效果不僅通過剝離非經營性資產和無效資產減少資產總額獲得，而且非經營性資產減少使得收益計算中的折舊費減少，從而增加收益獲得。所有這些，均作為在企業評估市對未來收益預測的基礎。資產重組方案中，對於土地使用權、商標權等無形資產，出於種種原因（如資產收益率的原因），一般採用租賃方式和許可使用方式，單項資產評估時仍需對這些資產進行價值評估，只是這些評估價值不計入企業整體價值中作為折股依據，但要評估出土地使用權租金標准和商標權等許可使用費標准，作為企業簽訂租賃或許可使用合同的依據。採用收益現值法對未來收益預測時，在管理費用中增加這些租金和許可使用費，相應減少收益，這在評估中應加以注意。
4、經重組後的股份制企業已具備了市場經濟所要求的經濟實體條件，在這種情況下，採用成本加和法與採用收益現值法得到的評估值會有差異，是正常現象。如果收益現值法確定的整體企業評估值大於成本加和法確定的整體企業評估值，其差額部分應是商譽。通常，商譽是不作為折股依據的，但商譽的存在會對企業股票的溢價發行等有一定的影響。現在行業管理文件要求是以收益現值法驗證成本加和法的結果，因此，當兩者結果有差異時，評估者不應解釋二者差異不應該出現或者差異數額較小的原因，而應該闡明這種差異是企業商譽的理由。
另外，作為資產評估的對象，是否應包括流動資產，這是爭議較大的問題。就其本身來說，流動資產具有流動性大、變現能力強的特點，評估流動資產並不困難，但很麻煩。這種麻煩主要體現在：一是流動資產種類多，主要包括實物形態流動資產、債權類流動資產和貨幣類流動資產；二是流動資產范圍難以界定，不同類型企業中流動資產的表現形態是不一樣的。除我國以外，國外對流動資產一般不評估。我國從企業全部資產的完整性考慮，也把它納入評估的范圍。筆者認為，流動資產不應作為評估對象。整體企業評估時，涉及到流動資產，可以其審計數作為價值依據。這樣做的理由是，流動資產期限短，變現能力強，價值變化不大；如果評估流動資產，勢必會引起企業中各項資產結構的變化，特別是流動資產中的費用項目與負債、企業損益等有著密切關系，處理不好，影響比較大。需要強調的是，不管是否把流動資產作為評估對象，在上市公司整體評估時，對流動資產的狀況都必須予以考慮。因為流動資產越多，償債能力越強；而流動資產扣減流動負債是公司的營運資金，它對公司的運營能力、盈利能力會產生很大的影響。所有這些，均會影響公司整體評估價值。
二、上市公司資產評估與資產處置
資產評估與資產處置是兩個不同的概念，二者既有聯系，又有區別。資產評估前的資產處置方案，會影響評估范圍、過程和結果，資產評估後的資產處置是依據資產評估結果進行的。資產評估人員可以對資產處置方式或可能產生的後果發表意見，但不能直接進行資產處置。同樣的，資產評估人員不能以資產處置為由，反向推算評估結果。
根據《公司法》規定，有限責任公司設立時，以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過其注冊資本的20%（國家對採用高新技術成果有特別規定的除外），股份有限公司設立時，發起人以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20%.企業中的工業產權和非專利技術，其賬面價值是根據會計制度計價的，一般數額較低。但工業產權及非專利技術等具有投入和產出的弱對應性特點，一些工業產權和非專利技術在生產經營中發揮出巨大的潛能，評估時表現出很高的價值，如果直接作價入股，有時會超過其注冊資本比例的規定。這時，評估人員的責任是客觀真實的評估這些資產的價值，而不是為達到這個比例而調高或降低資產評估價值。至於工業產權和非專利技術如何處置，是採用作價入股形式、還是簽訂租賃合同形式，均是資產處置的內容。
土地使用權、工業產權和非專利技術是企業生產經營活動所必需的資產。資產重組時根據剝離資產應按不影響企業正常生產經營活動的原則，上述資產一般不能剝離。但由於收益率水平限制、上市額度的限制、注冊資本出資比例的限制等，上述資產往往採取租賃的方式或許可使用的方式。這種情況下，凡是這類資產均要評估，評估結果作為簽訂租賃合同或許可使用合同的依據。現實生活中，有的上市公司採用定額租金等簽訂租賃合同，使評估的租金價值形同虛設，可有可無，顯然是錯誤的，亟待糾正。因為這樣做的後果，一是定額租金缺乏客觀依據，二是極有可能損害公司上市後的社會股民權益。
資產評估結果如何利用，這也是理論和實踐上探討的熱點問題。需要說明的是，資產評估的利用不應影響資產評估結果，它是資產評估以外的事情，盡管緣起於資產評估，但與資產評估過程並無必然聯系。1990年，南華早報在香港聯合交易所上市時，聘請了一家澳洲的評估公司為其商標做評估。評估值是40.5億港元。因為當時香港的稅例是容許一家公司在購買了一項無形資產（包括商標權和專利權）之後，其購買價是可以由購買該項無形資產的財政年度開始作為一項經營開支從稅前盈利扣除，公司從此可以享受稅務優惠。該公司股東溢利按所得稅率16.5%計算，增加了6.68億港元。這個案例吸引了其他上市或非上市公司的效法，香港的稅務局也注意到這個問題，終於在1991年4月將這項稅務條例修改。新的稅務條例仍然允許企業向獨立第三者購買專利權和非專利技術，兩項無形資產的開支可以從稅前盈利扣除，但是商標權則不可以。雖然稅例已經改變，但一些公司在籌備上市時仍然將其擁有的商標權做出估值以吸引投資者購買他們的股票。上述案例一方面說明了資產評估結果與結果利用的區別，另一方面，對於如何對待和利用資產評估結果提供了有效思路。
三、成本加和法應用的現實性和局限性
上市公司整體評估通常採用成本加和法進行，它是指將構成公司的各項資產進行單項評估，然後將各單項資產評估值匯總，確定公司價值的方法，成本加和法不是重置成本法，它只是單項資產評估匯總過程的簡稱。上市公司（包括各種類型的整體企業）評估一般不以收益現值法評估結果為准，而採用成本加和法評估結果，其原因主要在於：
1、企業資產盤子大，非經營性資產佔有相當比重。長時期以來，我國企業（特別是國有企業）承擔了大量的社會性事務，存在著大量的非經營性資產，再加上體制性因素，企業中的無效資產得不到及時處理。這些資產在企業中並不能帶來收益，這與作為市場經濟主體以追求盈利目標不相適應。因此，採用收益現值法進行評估，即使日常中人們認為較好的企業，收益現值法評估出的企業整體價值也會低於各項資產單項評估匯總後的企業價值，不能客觀的反映出企業資產價值量。
2、企業效益低下，採用收益現值法缺乏市場基礎。企業效益低是長時期困擾我國經濟的一項難題。企業效益低既有管理問題，也有體制原因。如上所述，企業中的大量非經營性資產不創造價值，但非經營性資產的折舊直接抵減企業利潤，造成企業資產收益率偏低；另外，缺乏市場競爭的優勝劣汰機制，使大量效益低、虧損大甚至是資不抵債的企業的以存在和發展，資產收益率甚至低於銀行存款利率，在此情況下，如採用收益現值法評估，折現率或資本化率的估算不只是一個棘手的問題，可以說是一個解不開的難題。
3、採用成本加和法評估企業價值，便於企業評估後的帳務處理。資產評估結果是企業帳務處理的依據，而會計帳務處理是分別按每一類、每一項資產進行的。成本加和法是分別單項資產評估匯總的方法，因而有利於評估後的帳務處理。
但是，採用成本加和法評估整體企業價值存在著很大的局限性。因為成本加和法是從投入角度，即從構建資產的角度，而沒有考慮資產的實際效能和企業運行效率。在這種情況下，無論其效益好壞，同類型企業中，只要原始投資額相同，則其評估值趨向一致。而且，效益差的企業的評估值還會高於效益高的企業的評估值，因為效益差的企業的資產可能是不滿負荷運轉甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外，採用成本加和法確定的企業評估值，只包含了有形資產和可確指無形資產價值，而不可確指無形資產——商譽，卻無法體現和反映出來。
根據中國資產評估協會目前的行業文件規定，企業整體評估應採用成本加和法，並採用收益現值法進行驗證，這是目前階段現實性的選擇。成本加和法的局限性，在評估企業整體價值時，特別是企業發生投資行為時，不利於客觀反映企業價值，從企業效益角度反映企業價值才是較好選擇。如前所述，上市公司在評估之前，均需經過資產重組，對非經營性資產、無效資產進行剝離，目的在於塑造真正以追求盈利為目的的市場經濟主體。從經濟效益角度來說，申請上市公開發行股票的公司，政策規定其凈資產收益率不得低於10%，所有這些，都為採用收益現指法提供了市場條件。然而，對於單個企業來說，似乎已具備了從企業角度採用收益現值法的條件，但從整個社會來說，企業正處於轉軌改制時期，各類體制的企業並存，社會平均收益率尚未形成，經過重組的企業和未經過重組的企業、未改制企業和已改制企業缺乏可比性，尚難確定真實有效的折現率和資本化率，因此，採用收益現指法驗證成本加和法的評估結果，既可以體現對企業整體價值評估的理論導向，又可以解決當前的現實問題。可以預計，隨著市場經濟的發展，現代企業制度的建立和完善，遵循市場經濟規律，從企業效益角度評估企業價值的思路和方法，會在不久的將來得以實現。