開盤清假象

⑴ 樓盤開盤首日說售完了，是什麼套路

瘋狂炒房時代的最瘋狂現象就是開發商新開盤的房子在一開盤就被賣光「搶光」，
讓「很多人」徹夜排隊也買不到房子！

本文將告訴你真相！
其實都是房產商土地增值稅惹的禍！現舉例說明：

1.先看看開發商建房賣房土地增值稅的徵收辦法：土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0；
（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5％；
（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15％；
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數為35％。

2.扣除項目金額包含:
（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；
（2）房地產開發成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；
（3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；
（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；
（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20％計算扣除。
3.假如一個開發商開發一棟房子的所有「扣除項目金額」為100萬元，那麼如果房子分別以140萬、190萬、290萬、350萬賣出去(市場價)，我們來看看地產商要交的土地增值稅和獲得的利潤:
1)如果賣140萬，那麼增值額為40萬，40/100=0.4，適用30%稅率,應納增值稅為40*30%=12萬元,實際利潤28萬元，利潤與增值額比為28/40=0.70；
2)如果賣190萬，那麼增值額為90萬，90/100=0.9，適用40%稅率,應納增值稅為90*40%-100*5%=31萬元,實際利潤59萬元，利潤與增值額比為59/90=0.66;
3)如果賣290萬，那麼增值額為190萬，190/100=1.9，適用50%稅率,應納增值稅為190*50%-100*15%=80萬元,實際利潤110萬元，利潤與增值額比為110/190=0.58；
4)如果賣350萬，那麼增值額為250萬，250/100=2.5，適用60%稅率,應納增值稅為250*60%-100*35%=115萬元,實際利潤135萬元,利潤與增值額比為135/250=0.54;

4.再看看當二手房賣掉的稅費和利潤(140平米以下)
1）營業稅：成交價的5.55%；
2）個人所得稅：成交價的1.5%
3）印花稅：房價價的0.05%。

5.再計算一下供應商把新房變二手房獲得的利潤：
A.那麼如果第一次是140萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-140-24.85+28(第一次交易的利潤)=213.15萬;
B.那麼如果第一次是190萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬； 需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-190-24.85+59(第一次交易的利潤)=194.15萬;
C.那麼如果第一次是290萬賣出去，第二次賣給顧客是350萬；需要交稅合計是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(萬)，獲得的利潤是350-290-24.85+110(第一次交易的利潤)=145.15萬;

很清楚了吧，如果第一次以市場價350萬賣出去，只獲得135萬的利潤，而變成二手房賣出去，第一次賣出去的價格越低(所謂的團購或內買)，那麼開發商獲得的利潤越高，而且是比一手交易大幅提高了（145萬到213萬），所以開發商第一次都是內買居多(虛假銷售，如果有突然出現的風險，退房也沒有成本)，開盤都是做樣子的，僱人排隊，實際上造成了剛開盤就沒房可賣的「暢銷」瘋狂的場面！

⑵ 現在新樓盤剛開盤就賣完了，但是後續在房產公司還能看到這個樓盤，是怎麼回事

新樓盤剛開售就顯示賣完一般都是房產商或者有些人炒房，這也是一種營銷手段吧。

⑶ 房子「過剩」，為何新樓盤還總是「開盤售罄」

房地產告訴大家的樓盤售馨，在很大程度上也是他們搞的廣告對策。

現在買房的人越來越多，但再多，一個人也住不了幾套房子，我國的房子已經出現了過剩情況，現在的房價又高，很多人買了房子也賣不掉。如果房子價格一直這么高的話，相信在未來買房的人也會變少。但是很多樓盤在剛剛開盤的時候去寫出售馨的牌子，這究竟是真的嗎？

可見樓盤售馨不一定代表了這套房子有多麼好賣，很有可能是他們打的廣告。

⑷ 樓盤開盤就賣光多數不可信，購房者學會看門道

東西湖區一樓盤8月中旬開盤，第二天就宣稱售完。然而，開盤已20多天，該樓盤仍有一些房源待售。這種「日光碟」，「當天銷售超8成」的現象，在江城一些樓盤不時出現。精明的購房者不得不對其產生疑問：這是真的嗎？他們意欲何為？我們該如何應對？日光碟其實並未「光」東西湖這個樓盤，由於均價相對「親民」，開盤當日的確吸引眾多客戶到場。開發商對外宣稱的銷售量是當日300多套房源實現「日光」。然而，昨日記者回訪該售樓部卻發現，上期開盤推出的房源，仍有部分正在銷售中。「剩餘的戶型朝向、樓層都很好，是我們特意保留下來的。」該項目銷售負責人告訴記者。既然開盤當天已經實現「日光」，為何還有房源待售？面對疑問，上述人士隨即改口稱，之所以有剩餘房源，主要是先期一些購房人，由於不具備購房資格，在網簽、房管局備案後被查出，所以房源退了出來。但記者查詢發現，該項目開盤後10天，整個東西湖區網簽數據顯示，一共只有163套新房成交。銷售率的可信度不高即便考慮到一些購房人已經定房，只是由於短期內無法簽約、付首付，才導致網簽數據很少，但只要沒有簽約，就很難說房子已賣，開發商也無法完成資金回籠。實際上，不僅是上述一個樓盤，今年8月，洪山、武昌、漢陽就有至少七八個新開樓盤，宣稱開盤當天銷售率達到8成以上。其中，一個均價近1.3萬的高端項目，開盤當天銷售率號稱也達到6成以上。那麼，這些宣傳的可信度到底有多高？以武漢某第三方市場調研機構的數據，排名第一的樓盤位於白沙洲，其8月銷量為280套，而月銷量前十樓盤總共賣房為1873套。同時，當月27個開盤項目中，當天平均銷售率只有52.2個百分比，全市總計5個項目開盤銷售率超7成。「這個數據是開盤當天，查看房源表（樓盤開盤當天，所有房源會貼出，成交一套劃去一套）得出的。」上述研究機構負責人介紹。購房者要學會看門道「開發商或售樓部宣稱『日光碟』的目的，就是製造一種該樓盤短缺的假象，誘市民趕緊掏錢買房。」中指院（華中）研究副總監李國政說，這也成為一種很常見的現象。事實上，等你過了一段時間再去詢問，依然有房可賣。那麼，對於缺乏經驗的購房人來說，又該如何面對開發商這種虛假宣傳呢？記者觀察，一般一個項目開盤後，開發商會以三種方式對外宣傳成交業績。一是直接標明銷售套數，其次是標明銷售金額，最後是標明銷售成數。相對而言，標明套數的宣傳，與實際偏差相對較小，而標明銷售成數的，則最為模糊，可能與實際出入最大。在業內人士看來，購房者如果有意將樓盤歷史銷售數據，作為買房的參考指標，不妨去售樓部看看房源列表，如果剩餘房源較少，則意味著前期銷售良好，這比單看開發商宣傳要真實許多。

麻煩採納，謝謝!

⑸ 為什麼房子一開盤就被「搶空」，房子真的賣的那麼好嗎

隨著人們生活水平的上漲，物價也跟著漲了起來，現在的人民幣和以前相比貶值了不少，隨之上漲的除了物價之外，還有房價，特別是最近的這幾年，有些地區的房價甚至翻了一倍之多，讓很多有意向買房的人望塵莫及。

對於這種情況，就有一位售樓小姐說出了其中的貓膩，像樓盤一日售空的這種情況，是很多地產商的營銷手段，也是飢餓營銷的一種。他們這樣說是為了房子可以更快更高的價格賣出去，營造出一種哄搶的情況，才能吸引更多人買房。

很多地產商會按照登記的意向客戶來決定要放出多少的房子，假如有50個人登記信息，那麼，地產商可能就會之放出5套的房子，讓人以為搶購非常火爆。

一般來說，開發商後面還會陸陸續續放一些房子出來。如果客戶不買賬的話，有的房產商甚至還會花錢或者讓員工裝成買房的人，很多人看到了就會有從眾心理。

⑹ 常見買房陷阱：虛假宣傳/故意捂盤/哄搶假象

買房是人生大事，可買到不好的房子讓人特別糟心。說好的配套縮水了；說好的對口名校最後沒影兒了；宣傳頁上說得天花亂墜，交房時卻大跌眼鏡……近年來，購房者因為各種各樣的問題而維權的事情屢見不鮮。房地產行業涉及到方方面面的問題，記者整理了常見的九大坑人陷阱，給准備買房的您提個醒。

陷阱1 虛假宣傳

消費者在買房前的第一手資料往往是項目廣告。表面上看，所謂宣傳失真是消費者和開發商之間信息不對稱造成雙方之間的誤解，而背後隱藏的卻是開發商過於失真的營銷包裝嚴重誤導消費者，這是涉嫌違反法律法規的。

因此，消費者在購房時，要理性看待房地產廣告，它只能作為一種參考資料，不要盲信盲從。應到實地進行查看、同時要保留廣告單等宣傳資料，日後開發商若不兌現，這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。

陷阱2 內部認購造勢

有的開發商在樓盤預售前喜歡搞內部認購，但內部認購行為政府是不認可的。開發商希望通過內部認購提前蓄客，當吸引到一定數量的意向購房者後，一些開發商就會坐地漲價，甚至故意製造旺銷氛圍。人為刀俎我為魚肉，消費者只能乖乖掏錢。

陷阱3 差房源搞特價

有些樓盤會打出讓人驚喜的 「特價房」廣告吸引消費者的注意。一般來說,「特價房」大多是一些位置不佳、朝向採光不好、戶型結構存在問題的房子。一分錢一分貨，買房時要通過各種渠道獲得房屋信息，一定要看仔細、權衡好性價比。

陷阱4 硬性推薦物業

一些房地產開發商會強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務，損害業主權益。購房者可以在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業管理公司服務期限超出一年的，提出反對意見，因為這屬於不合理的違反購房者意願的附加條件。如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽，可以該條款違反 《反不正當競爭法》、《消費者權益保護法》為由，請求法院判決其無效。

陷阱5 故意捂盤惜售

開發商用捂盤惜售的辦法使利潤最大化的花招早已存在。一些開發商為了製造恐慌氛圍，故意將多個樓座中的一個或者一部分拿出來，一點一點推盤。在信息不對稱的情況下，消費者很容易陷入恐慌，從而盲目出手。消費者購買房子時，可以到網上房地產交易中心查看樓盤開盤房源數量，如果開發商出現捂盤惜售情況，可以向相關部門投訴。

陷阱6 製造哄搶假象

為了製造銷售興旺的假象，開發商往往會找一些托兒，製造哄搶假象。面對「買房像買白菜」一樣的售樓現場，消費者一定要保持冷靜的頭腦。購房者可以要求查看合同和發票，看你選中的房子是否真的已經銷售，最好的預防方法是到房地產交易中心查閱正確的房源銷售數字。

陷阱7 面積前後不符

商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理；合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

陷阱8 樓盤配套縮水

一些無良開發商推銷樓盤時會把配套吹得天花亂墜，購房者應冷靜分析，不要被表面現象所迷惑。比如小區的綠化面積有沒有縮水，周邊規劃的公園或地鐵是否最終能兌現，開發商所說的教育設施是否為教育行政部門所認可等。

陷阱9 樓盤證照不全

消費者購房時，需看開發商是否「五證」齊全，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，購房者購買後可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。

（以上回答發布於2017-03-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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