開盤流搖

⑴ 南京發布樓市新政！規范買房報名流程，金華以後會跟進嗎

7月15日晚間， 南京發布《關於規范購買新建商品住房報名工作的通知》。

新政主要是 規范新建商品住房的購買報名流程 ，即全市新盤統一在指定的線上報名平台參與報名購房，房管部門對平台進行實時監控，熱度高的樓盤用集中供應的方式銷售等。

如此一來，開發商」綁車位「、」綁加裝包「、」綁商鋪「……這類神奇操作會的到有效緩解。

那麼，金華以後會跟進嗎？

金華會跟進嗎？

金華目前"綁車位"的狀況都不用像杭州那樣遮遮掩掩，可以說是明目張膽，當然金華的信貸政策都相對寬松，也沒有限購一類的。

按照常理來說，想改變"樓市亂象「，真正調控樓市，就要像杭州、南京看齊，將購房流程進一步規范化。

但金華作為三四線城市，並無」新一線「那樣的人才吸引力，土拍方面出了個"限房價「，順便把車位價格也限了，就已經使土拍迅速降溫，甚至有地塊流拍。若不在」綁車位「、「加裝包」上給開發商留一線生機，土拍只會涼的更為徹底。

土拍降溫目的已經達成，城市的建設與發展，仍需依賴土地財政。短期內再下「狠手」的概率很低。

⑵ 樓市調控再「打補丁」 杭州首次將繳納社保年限 納入購房門檻

從7月下旬共有產權住房的推出，到7月末土拍新規的發布，近一月來，杭州劍指「房住不炒」，連續出台調控政策。
8月5日，杭州又再度給樓市調控「打補丁」，限購門檻大幅提高，新房銷售管理進一步完善，規范市場秩序再加碼。
杭州市房管局表示，根據測算，本次新政將減少30%左右的「房票」。政策出台後，記者多方打聽了解到，杭州市區多個待取證開盤的熱門樓盤的微信購房群人數銳減。
樓市調控「打補丁」
根據新政，落戶未滿5年需連續繳納2年社保或個稅、非杭州本地戶口需連續繳納4年社保或個稅才有購房資格，一直飽受詬病的在校大學生購房漏洞被堵上了，投機炒房客只好退場。
同時，新政中若購房者提供虛假信息資料、隱瞞真實情況或惡意干擾公證搖號銷售的，3年內取消購房資格。
對開發商來說，即使項目意向客戶不足，也需按社保或個稅繳納年限的高低排序進行線上售房，這就杜絕了項目捆綁銷售等違規交易行為。流搖的樓盤，只要報名超過2個人，就得進入公證搖號流程，來確定選房順序，剩餘房源才允許由開發商自由處置，市場秩序更加公正、透明。
事實上，作為發展勢頭迅猛的新一線城市，杭州二手房成交價與成交量曾創下新高；不過，自今年以來，政策重拳出擊加上貸款利率的持續走高， 4月以來，二手房成交量環比持續下跌，7月份成交量僅6314套，幾乎達到近5年同期的最低點，熱門區域與學區房降溫更為明顯，量價齊跌。
北京金訴律師事務所主任王玉臣向《證券日報》記者表示：「此次限購門檻的提高能從一定程度上給杭州樓市降溫，杭州的樓市過熱程度絲毫不遜於其他一線城市，確實需要採取強有力的措施降溫。」
易居克而瑞則認為此次新政整體是偏中性的，主要手段是在限購的基礎上進一步打補丁，主要目的還是引導市場回歸理性。新政指向的目標人群有限，也沒有出現「發布二手房指導價、將臨安納入限購范圍等」更具調控效力的措施，短期內市場恐難以實現快速降溫。
「紅盤」拼社保年限
值得一提的是，杭州首次將社保年限加入了限購規則，這一新規和上海今年年初新房積分搖號新政中的「社保分」有異曲同工之處。
具體來看，在新房公證搖號時，登記家庭數與公開銷售房源數的比例大於或等於10：1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，高層次人才家庭先按人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。
新杭州人林麗芳和吳曉明（均為化名）留學回國後到了杭州工作，2020年兩個年輕人決定留在這座城市長期發展並落了戶，還領了結婚證。
「買新房是要作為我們的婚房。按照之前的政策，我們屬於無房家庭，在搖號的時候還會有一定比例的傾斜，但是即使這樣快一年了都沒有搖中。」吳曉明顯得非常沮喪，因為按照新政的要求，他們暫時失去了購房資格，還要再交一年左右的社保才能重新回到購房大軍中。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜向《證券日報》記者表示，基於社保月數搖號的做法難免對年輕剛需造成誤傷，這個「補丁」是需要再加完善的。
「根據最新的規則，倒掛的紅利顯然是要留給在杭州穩定居住多年的人。30歲以下的年輕人，熱門新盤基本不要想了。」我愛我家一資深房產中介告訴記者，「隨著超低中簽率逐步消失，二手市場也會更冷靜。」
「這種做法是為了切實保護在杭州穩定生活的群體，打擊一些投資群體。但是，這樣也可能誤傷一些短期來杭剛需的群體。」王玉臣向《證券日報》記者表示。

⑶ .武漢的房價以後會不會下跌

現在買不買房，價格還會降嘛？

合不合適買房，除了看地段，還要看價位,更要看買了房的人能否接受剛買的房就降價。

全國土地流拍、廈門房價腰斬、杭州萬人搖樓盤流搖、深圳房價暴跌...
對比而言，目前武漢市場還尚屬溫和，降價維權、買房送寶馬送車位、5折甩賣的情況都沒有在武漢出現，倒是有購房者因為搶不到房而維權的。

武漢房價降沒降呢？
新房還在硬撐

先看一下上周武漢新房總體去化情況，18盤入市，只有7個樓盤日光，就連萬元低價盤去化率也只有45%，還有個別樓盤去化率僅5%。然而就算去化率很慘淡，各大開發商也沒有誰敢明目張膽的降價。

暗地裡降的也就是武漢一些偏高端產品，比如武漢江山、保利大都會、千禧城等等。

上周加推的華僑城原岸，9月30號推出的建面約140-230㎡高層，含精裝整體均價約28000-31000元/平，而此次開盤高層精裝改毛坯，整體均價變為23000-26000元/平，面積段調低至148-170㎡。
晚買一個月，總價節省了七八十萬左右，相當於主城區一套房的首付了。
雖然說最近有不少樓盤精裝變毛坯銷售，比如說正榮紫闕台上次開盤精裝變毛坯，然而還是去化艱難。昨天剛拿了預售證的高價地項目華發峰尚最早預計對外稱賣精裝，後改為賣毛坯。
除此之外，武漢市面上多了許多毛坯房，這在一個月以前還是非常少見的，比如陽邏金茂逸墅、中建壹品瀾郡、保利城、福星惠譽東湖城、大華鉑金瑞府、遠洋萬和四季、新城庭瑞君悅觀瀾等。
雖然這些樓盤因為促銷都加入賣毛坯行列，性價比也提升了許多，但總體來看，武漢的新房市場在降價這道風口上仍然在硬撐著。

二手房明顯降了

反倒是二手房，不愧是樓市晴雨表，樓市好的時候跟風漲，樓市涼的時候率先跌。

中介朋友圈已經被各種降價房源所覆蓋，降價10萬、20萬已經是常態，即使降價萬也不是很驚奇了。

圖：二手房價格下跌明顯

房價降了會怎麼樣？
別以為只有購房者想降價，其實很多開發商也想降價，但降價沒那麼容易。

主動降房價對於開發商來說影響很大。

一、降價是為了促銷，可事實卻是，一旦開了降價的口子，可能就收不住了，大家反而會更加觀望，中國人普遍都有「買漲不買跌」的心理，所以說降價反而會適得其反。

二、降價可能會影響維權。開發商想降價，買了房的人卻不允許，具體可參考各地的降價維權和「房鬧」。
就在上個月，廣州多個樓盤同時爆發維權，業主們集體去售樓部，要求開發商全額退款。
重慶西著七里降了3000每平，上一期業主圍攻售樓部。

江西某知名樓盤，因為從1萬/平米精裝修，降到7000元/平米毛坯，引發業主維權，要求開發商退房，並打砸售樓部。
上海浦東X郡從3.5萬降到2.6萬，業主們齊齊到售樓處門口舉橫幅。

開發商想不想降價？想，但不敢！

想降價，只能偷偷打折

想必大家也都發現了，最近幾周開發商的推貨量特別大，10月底和11月初這兩周開盤量都接近20個。本周僅5號和6號就有9個樓盤拿了預售證，預計這周開盤量也不小。

新盤首開、老盤加推、精裝和毛坯同時開，區域內各大樓盤開始暗自較勁，爭奪已經不多的客戶，狼多肉少，各大開發商壓力也是非常大，沒有一定的產品優勢和價格優勢還真的打不贏這場戰爭。

因此很多樓盤通過全款優惠、裝修打折、一次性付款優惠等等多種方式來招攬客戶，可見開發商想降價的心思已經萌動了。

再來看一下房企的負債率。市場好的時候負債意味著能力，市場差的時候或許就是危機。

近日，中地會數據研究院對60家活躍的上市房企綜合運營數據進行分析。今年上半年，房企平均資產負債率已經上升至80.42%。

60家企業平均資產負債率繼續上升，從2015年的76.04%升至80.42%，其中31家資產負債率超過80%，融創、中南建設、碧桂園、綠地、新城控股等12家資產負債率在85%以上。

這也就是為什麼年底開發商都加大推貨量的原因之一，市場不好再加上年底，資金鏈緊張，開發商也需要快速回籠資金。如果是小開發商，一旦資金鏈出現問題，就很難生存，這兩天武漢某樓盤就被爆出「爛尾」的消息。

年底任務重，就連貼罰單的警察叔叔查崗都更加頻繁了，開發商要是資金實力雄厚，也不怕這個「熊市」，然而各大房企負債率高企，年底多個合作方需要結款，想不想降價把房子都趕緊賣了？當然想，畢竟空有價格賣不出去也很慘，即使降價了利潤空間也是很大的。

明目張膽降價？不敢！

價格是想降就能降的？譬如網友說的，聽到的每天都是降價，看到的沒一個地方真正降價。為啥沒有明面上的降價？開發商不敢。

一種是不敢降。

降價會發生什麼？沒錯，就是維權。前面靖哥哥也都提到了，各地血淋淋的例子擺在開發商的眼前，降價可以，先把購房者的錢賠了先。

降價還是個連鎖反應，隔壁樓盤降了你不降？我幹嘛要買你這個。

降價還是有蝴蝶效應，都降價了，再等等吧，說不定還要降。

開發商內心os：我到底要怎麼做，你才會買我的房子？降還是不降？

另一種，降價等於割肉。

比如說中南熙悅，隔壁佳兆業悅府只賣12500元/平，而它為啥偏要賣18500元/平？

中南熙悅內心os：地價貴+高品質，讓我賣12500元/平，是要我虧本賣？

中南熙悅拿地樓面價是10133元/平，這個成本已經接近佳兆業悅府的開盤價了，而且中南熙悅本身樓盤品質還不錯，成本擺在這里，如果只是按照目前其他促銷樓盤的手段，變成毛坯也難賣，不過就算降價也不可能降的太多，處境非常尷尬。

武漢房價會降嗎？

認為，武漢房價整體較為平穩，個別房價預估太高的、附加值過多的樓盤和區域可能會小幅下跌。

這就是為什麼大家都在唱房價跌，而事實上沒有看到實際降價的原因。

就武漢目前的情況而言，所謂的降價就是精裝變毛坯=降價、全款打折=降價，實際上呢，武漢房價並沒有大幅下跌。

不過目前樓市轉冷已經是事實，二手房價格下跌是大概率的事情，新房房價總體較為穩定，可能會出現個別樓盤和區域通過各種手段降低購房門檻，但普遍降價估計很難。

因此，建議遠城區地段、交通不好的樓盤可以多考察，有可能會降價，而對於供貨量較少的主城區，樓盤性價比較高的則果斷下手。比如四新，最近聽說地王項目都報建了，地價已經高達15606元/平，可能就會出現「現在不買房，以後買地王」的尷尬局面。