保險資金投資保障性住房
㈠ 李莉：如何保證保障房資金來源
如何保證保障房資金來源如何保證保障房資金來源如何保證保障房資金來源如何保證保障房資金來源「加強保障性住房有效供給」是 2 0 1 0 年以來房地產市場調控的主要措施之一，中央最初提出加大對保障性安居工程建設的支持力度，隨後規定保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的 7 0 % 。「十二五」規劃綱要提出「 『十二五』期間，全國建設城鎮保障性安居工程 3 6 0 0 萬套，全國保障性住房覆蓋面達到 2 0 % 左右」。其中， 2 0 1 1 年全國計劃建設保障性住房和棚戶區改造住房 1 0 0 0 萬套，根據住建部估算，年度投資大約 1 . 3 萬億。如此龐大的資金靠什麼支撐？國際經驗表明，政府財政是保障房建設的主要資金來源。美國在 2 0 世紀 6 0 年代以前建設保障房的資金全部由政府承擔，後來美國政府開始鼓勵開發商進入保障房建設領域，盡管有數據顯示 1 9 7 0 - 1 9 8 5 年美國 9 7 % 以上的建設資金來自於私人機構，但是當時美國政府對建設保障房的開發商和中低收入租房者實行的減免稅收、租金補償、貼息等政策其實也是間接的政府財政支出。此外， 1 9 7 0 年保障房建設比較成功的英國政府投入保障房建設的資金占所有資金的 4 8 . 6 % 。但是，靠政府財政解決保障房建設無疑會擠占其他資源的建設資金，因此，部分市場融資也是保障性住房資金不可或缺的重要來源，二者之間合理的配比是保障性住房成功的關鍵。 2 0 1 1 年我國保障房建設所需資金 1 . 3 萬億，據住建部介紹，政府財政提供 5 0 0 0 億（ 1 6 0 0 億用於棚戶區改造， 3 4 0 0 億用於公租 房和廉租房建設），其中中央政府補助 1 0 3 0 億，地方政府提供 3 9 7 0 億，剩餘 8 0 0 0 億由社會機構、保障對象及所在企業籌集（經濟適用房建設所需 4 6 0 0 億由社會機構通過市場運作解決，用於棚戶區改造的 3 4 0 0 億由工礦企業和職工籌集），中央和地方政府財政支出占所有投入資金的 3 8 . 5 % ，雖然略低於 1 9 7 0 年英國政府財政支出的佔比，但也是保障房資金的重要組成部分，可以說在政府財政和市場融資的配比相對合理。筆者認為，與地方財政提供的近 4 0 0 0 億保障房資金相比，由社會機構通過市場解決的近 8 0 0 0 億資金相對較容易。目前，央企被勒令退出房地產市場，社會機構出於對房地產市場在空前嚴厲調控下未來走勢不確定、投資風險加大的考慮，紛紛轉向保障房投資，況且保障房的土地成本較低、建設和安居成本固定、消費群體龐大，而且收益可以預見，不僅一些商業銀行、保險公司、信託公司等機構有意投資保障房建設，而且以民間資本投資為主的保障房建設投資基金近期也浮出水面。此外，我們還可以借鑒國際上通過金融創新吸引社會資金進入保障房建設的經驗：一是以美國為代表的住房抵押貸款證券化，不僅可以通過住房抵押貸款的二級市場籌集住房資金，而且能夠解決一級市場「存短貸長」的矛盾。二是以英國、德國為代表的「先存後貸」合同儲蓄模式，潛在購房者要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，而這些存款可以為保障房建設提供資金。三是以法國、新加坡為代表的住房基金模式，企業職工將收入的一定比例定期 存入國家住房基金管理處，部分專項資金用於保障房建設。所以相對而言，地方政府提供近 4 0 0 0 億用於保障房建設的資金壓力更大。盡管國家規定了地方政府保障房建設資金的「紅線」——至少 1 0 % 的土地出讓金，但是地方財政資金的缺口仍然很大。如果按照房地產市場比較繁榮的 2 0 1 0 年土地出讓金 2 . 9 萬億計算，計提用於保障房的資金僅 2 9 0 0 億，存在 1 0 0 0 多億的資金缺口，更何況在房地產市場調控愈演愈烈的 2 0 1 1 年，土地流拍情況屢屢發生，土地出讓金的規模或將下降，地方財政用於保障房資金的缺口如何彌補？筆者認為，在全國范圍內開征房產稅不但能夠保證地方政府用於保障房建設的財政收入，而且有利於房地產市場健康發展。與國外相比，我國房產稅佔全國財政總收入的比重偏低（ 2 0 1 0 年僅 1 . 1 % ），對地方財政的貢獻更是可以忽略不計。上世紀 7 0 年代，國際上房產稅佔地方政府收入的平均比重超過 2 0 % ，近年來雖然有所下降，但是平均比重仍在 1 0 % 以上，美國、加拿大、英國、澳大利亞等國家的房產稅佔比甚至達到 7 0 % 以上，可見，房產稅是許多國家地方財政收入的重要來源。國外徵收房產稅的稅率一般在 1 % - 1 0 % 之間，且征稅對象大多是自有住房者。我們參照上海和重慶的房產稅率簡單估算在全國范圍內商品住宅徵收房產稅的收入。征稅對象是截止到 2 0 1 0 年底全國住宅存量面積 1 8 6 . 8 億平方米（按照國家統計局公布的 2 0 0 6 年城市人均住宅建築面積和當年城鎮人口計算的 2 0 0 6 年底城鎮住宅存量 1 5 6 . 3 8 億平方米，與 2 0 0 7 年至 2 0 1 0 年累計銷售的住宅面積 3 0 . 4 2 億平方米之和），按照 2 0 1 0 年住宅市場價格計算的城鎮住宅市值為 8 8 . 2 4 萬億。根據單一比例稅率進行保守估計，按照住宅市場價的 7 0 % 繳納房產稅，稅率為 0 . 6 % ，房產稅收入約 3 7 0 0 億。按照差別比例稅率進行估計，假設高檔住宅佔比為 2 0 % ，稅率 1 . 2 % ，普通住宅的稅率為 0 . 6 % ，則房產稅收入約 4 5 0 0 億，這部分房產稅佔全國財政收入的 6 % 左右，雖然低於國際平均水平，但是長期看有利於房地產市場健康發展。首先，這部分房產稅收入可以為地方財政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過多的動用其他資源所需的財政資金。其次，徵收房產稅可以緩解地方對「土地財政」的依賴，不但能夠彌補降低土地出讓成本而減少的土地財政收入，而且地方政府也可以真正執行對房價目標的控制。目前多數城市公布的房價控制上漲的目標是不超過 G D P 或城鎮人均可支配收入同比增速，並未形成房價下降的預期，主要由於地方政府不能承受由於房價下降而減少的土地出讓金收入，特別是對土地財政依賴度較高的二三線城市。土地出讓金的減少不但不能保證保障性住房建設所需資金，而且削弱了對當地經濟發展的財政支持。因此，全國范圍內徵收房產稅是解決地方政府用於保障房建設資金來源的主要措施。作者：李莉
㈡ 保障性住房長期空置違反什麼法規
保障性住房長期空置並沒有違反什麼規定。
首先，保障性住房本身就是政府提供的福利性住房，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標准、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。這種類型的住房有別於完全由市場形成價格的商品房。
保障性住房申請家庭，需統一填寫《保障性住房申請家庭情況核定表》，並遞交相關證明材料。符合廉租住房保障條件的，在提出申請時，應同時提供符合廉租住房條件的相關證明材料，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門在《保障性住房申請家庭情況核定表》中做相應標注和說明。
因此，保障性住房是必須符合相關申請條件的，並且一旦不滿足入住條件了，是可以依法要求退出的。保障性住房並不會強制性進行分配，而是有需求的人主動申請，一種極端情況，沒人申請或者沒有符合入住條件的，自然住房就空置了。
㈢ 國務院六大政策支持保障性租賃房：讓住房困難群體安居
7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等6大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。同時，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為「精準度高、操作性強」是《意見》的突出特點。
趙然指出，此次發布的《意見》落點精準。在需求側，明確了保障性租賃租房服務的人群、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應的要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。在供給側，政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。《意見》提出的「堅持供需匹配」、 「產業園區大力發展宿舍型保障性租賃住房」、「鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房」，都將極大緩解市場供需錯配的矛盾。
小戶型、低租金滿足新市民住房要求
此次《意見》中明確指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，根據七普數據，2020年我國有3.76億流動人口，由於普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室、公租房供給規模更少，導致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源困難，尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務的群體。因此，保障性租賃住房以小戶型、低租金為主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現有租賃住房結構性供給不足的問題，讓新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務的群體也在城市中安居樂業。
鼓勵多主體參與供給，快速擴大房源規模
《意見》提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
黃卉指出，新市民、青年人等群體規模龐大，通過調動社會力量的參與，能夠高效擴大保障性租賃住房的供給。此前以公租房形式解決無房低收入家庭的租房問題，政府財政壓力較大，提供的租賃房源規模有限，藉助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模，通過支持專業化、規模化住房租賃企業參與保障性租賃住房，還有利於培育發展成熟的住房租賃市場。
盤活存量，緩解職住不平衡的矛盾
《意見》提及，堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，此次《意見》的目標更加明確化。在以往各地不斷推出租賃房源建設目標的基礎上，本次政策要求科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。可以充分有效滿足市場預期，並實現租賃房源更加有序上市。
同時，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
《意見》提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
黃卉表示，按照土地相關政策，建設單位應按規定或合同約定使用土地，在變更土地使用性質時需要重新補繳土地價款，此次政策明確在符合條件的情況下，企事業單位閑置用地建設保障性租賃住房，閑置和低效利用的非居住存量房屋改建租賃住房，均不用補繳土地價款，將有效激活企事業單位各類閑置土地，盤活閑置非居住房屋投入到保障性租賃住房中。
加強金融支持，提高租賃企業的積極性
《意見》提出，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
同時，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
此外，給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，並綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。
張波指出，此次《意見》明確提出對租賃企業給予資金和稅收支持。例如中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，這都將有利於推動多渠道保障、租購並舉的住房制度。
值得關注的是，同日，國家發改委印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。對此，趙然指出，這可視為本《意見》的配套政策，將從資金端為加快發展保障性租賃住房提供援力。
黃卉認為，《意見》出台後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規模擴大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結構錯配的問題。今年是租購並舉提出的第七年，隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業經營負擔的減輕，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟的住房租賃市場，能夠滿足多元化、品質化的租賃需求，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。
㈣ 住房公積金可以用於保障性住房嗎
住房和城鄉建設部等七部門前不久聯合下發《關於利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（簡稱《實施意見》），規定可將50%以內的住房公積金結余資金，用於貸款定向支持經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設。筆者認為，住房公積金作為參繳職工安身立命的一個本錢，政府越俎代庖偏離公積金既定使用范圍來使用它恐有不妥。
首先，從住房公積金的本質屬性分析。住房公積金的本質是職工勞動報酬或工資的一部分，是強制儲蓄，是專項用於解決職工住房問題的保障性資金。公積金的互助性質，是建立在職工與職工之間個人信用之上，具有極強的現實約束力和道德規范性；無論誰貸款，都需要以個人收入、個人信用作擔保，需要將來慢慢償還，如果有借無還，這就不是互助機制而是救濟機制，這樣的救濟機制恐怕多數職工都不會參與。現在政府出面將住房公積金挪作保障性住房建設資金，等於政府以自身信用替代部分困難群體的個人信用，來與其他職工交涉並形成借貸關系，由於政府處於絕對強勢地位，職工之間的友愛互助就有可能演變為政府的濫取強奪。
其次，從住房公積金目前規定用途來分析。《住房公積金管理條例》規定：住房公積金應當用於職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用；住房公積金管理中心不得向他人提供擔保；在保證住房公積金提取和貸款的前提下，也可將部分住房公積金用於購買國債；住房公積金的增值收益則可用於建設城市廉租住房的補充資金，等等。由上看出，在目前法規條件下，僅允許把公積金增值收益用於廉租住房建設，若挪用公積金本金，則已越過法規紅線。
再次，從目前住房公積金決策管理機制來分析。2002年出台的《關於完善住房公積金決策制度的意見》規定：住房公積金管理決策機構是住房公積金管理委員會，委員則包括政府部門代表及有關專家佔三分之一，工會代表和職工代表佔三分之一，單位代表佔三分之一；但同時規定委員由設區城市人民政府聘任。由於委員的最終任免權利掌握在政府手上，管理委員會就具有一定的官辦性質，而由官辦機構來進行公積金的管理決策，自然也就難免將政府的一些目標取向夾帶進來，將住房公積金用於保障性住房建設只是一個具體表現而已。
第四，從資金投向和政府信用來分析。目前經適房保障方式的公平性早已遭到公眾廣泛質疑，住房公積金若投向經適房，等於去幫忙維持和繼續推行這個千瘡百孔飽受詬病的畸形制度。住房公積金若投向棚戶區安置用房和公共租賃住房項目，這些項目好多根本談不上投入產出比，都是政府搭錢的買賣，還貸責任最終恐怕只能落到政府財政身上。但政府只是一個虛的概念，當前問責機制大多尚不健全，政府承擔的責任難以量化或具體落實到執行者個人頭上；公務人員尤其領導一般都有任期，所謂新官不理舊事，這樣政府信用很難落到實處。且由於住房公積金管理委員會的官辦性質，政府向住房公積金管理中心貸款其實就等於自借自支，很可能把住房公積金演變為政府財政的又一口袋。如果財政運轉不開，官辦性質的住房公積金管理中心又如何張嘴向自己頂頭上司（政府）催討債務呢？
最後，從住房公積金收支情況分析。老職工由於在房改中享受了低價買入公房的福利，從而使其住房公積金賬戶結余大量資金，但這部分人行將逐漸退休銷戶，需要提取大量資金；而房改後沒有享受實物分房福利的年輕人，他們買房大部分必然想要通過公積金貸款，因此，公積金入不敷出將是必然趨勢。事實上，當前一些地方住房公積金富餘局面也只是表面現象，住房公積金貸款利率比商業銀行貸款利率低不少，只要不是腦殘，人們買房貸款肯定首選公積金貸款，但由於公積金貸款手續繁瑣，或被設置一定的門檻障礙，從而使得公積金沒有貸空，其實在有的地區職工為申請公積金貸款甚至要排隊輪候！
總之，住房公積金在被附加支持保障性住房建設的功能後，原本完全純粹的職工互助保障性質就起了化學變化，到底用向何方、孰輕孰重全憑政府掂量抉擇，住房公積金即使緊巴也可被公積金中心調節為節余，再將其用於保障性住房建設。為低收入群體提供安居保障本是政府應盡職責，政府履行這個義務應多從財政上開源節支等方面想辦法，而不應打老百姓安身立命本錢主意。
㈤ 國辦：閑置和低效利用的商業辦公房屋可允許改建為保障性租賃住房
7月2日，據中國政府網消息，國務院辦公廳日前印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
《意見》指出，以堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金；由政府給予政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。
《意見》提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見
國辦發〔2021〕22號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
近年來，各地區、各有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，扎實推進住房保障工作，有效改善了城鎮戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。經國務院同意，現就加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，提出以下意見。
一、指導思想
全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
二、基礎制度
（一）明確對象標准。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
（二）引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
（三）堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。
（四）嚴格監督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。
（五）落實地方責任。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區發展保障性租賃住房工作負總責，要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價。
三、支持政策
（一）進一步完善土地支持政策。
1．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意願的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
2．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業單位依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
3．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
4．對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
5．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
（二）簡化審批流程。各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合並為一個階段。實行相關各方聯合驗收。
（三）給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
（四）降低稅費負擔。綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
（五）執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。
（六）進一步加強金融支持。
1．加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
2．支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
四、組織實施
（一）做好政策銜接。各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設。要對現有各類政策支持租賃住房進行梳理，包括通過利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點、發展政策性租賃住房試點建設的租賃住房等，符合規定的均納入保障性租賃住房規范管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。
（二）強化部門協作。住房城鄉建設部要加強對發展保障性租賃住房工作的組織協調和督促指導，會同有關部門組織做好發展保障性租賃住房情況監測評價，及時總結宣傳經驗做法。國家發展改革委、財政部、自然資源部、人民銀行、稅務總局、銀保監會、證監會等部門和單位要加強政策協調、工作銜接，強化業務指導、調研督促。各有關部門和單位要按職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。
國務院辦公廳
2021年6月24日
㈥ 措施更精準 保障性租賃住房獲重磅政策加持
為加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，國務院辦公廳日前印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
多位業內專家在接受人民網記者采訪時表示，《意見》提出的措施更精準，保障更有力，讓新市民和青年人以相對較低的租金支出解決住房問題，有利於穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，將推動我國住房發展向更高質量的「住有所居」目標大步邁進。
明確加快發展保障性租賃住房的基礎制度
首先，《意見》明確了對象標准，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
此外,《意見》還提出要引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監督管理、落實地方責任等內容。
具體來看，如「引導多主體投資、多渠道供給」「採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給」「加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督」「要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價」等。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從《意見》可以看出，保障性租賃住房有以下幾方面特徵：一是市場化主導，政府給予扶持政策；二是低租金，小戶型；三是多渠道供應，以存量為主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。
李宇嘉還表示，保障性租賃住房就是要通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應，提供低租金的租賃住房，並以存量低成本空間盤活為主，吸引市場化企業參與。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，大力發展保障性租賃住房，有利於降低中低收入階層、新市民的住房負擔。可以預見，隨著集體土地等建設保障性租賃住房的推進，以及共有產權住房供應的增加，大城市普通住宅的價格泡沫也將逐步消減。
多措並舉支持保障性租賃住房項目建設
近幾年來，全國多地大力推進保障性租賃住房項目建設，《意見》則從簡化審批流程、降低稅費負擔等方面推出了多項精準措施。
在簡化審批流程方面，《意見》指出，各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
《意見》提出，不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合並為一個階段。實行相關各方聯合驗收。
在降低稅費負擔方面，《意見》提出要綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
此外，《意見》還指出要給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。同時，執行民用水電氣價格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，《意見》出台後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規模擴大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結構錯配的問題。
提高市場主體參與積極性
為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施；支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
在進一步完善土地支持政策方面，浙江工業大學副校長虞曉芬在接受采訪時表示，《意見》明確了利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式相應的土地支持政策，「尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房，不補繳土地價款，力度之大前所未有。」
值得一提的是，《意見》還明確提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
「這將充分調動起農村集體經濟組織、企事業單位、工業園區、房地產開發企業等市場主體的積極性，盤活土地和房屋存量，形成多主體共同參與、共同供給的良好局面，有利於破解發展保障性租賃住房中普遍面臨的項目獲取難、土地成本過高、收益難平衡等問題。」 虞曉芬說。
「當前我國住房租賃市場改革將進入新階段，即從緩解供給不足矛盾轉變為結構性調整。」上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，整體上看，「十三五」時期我國住房制度改革的變化在於明確了住房租賃市場的發展，而「十四五」時期，則是將保障性租賃住房納入重要改革范圍，其市場地位明顯上升。
黃卉認為，藉助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模，通過支持專業化、規模化住房租賃企業參與保障性租賃住房，還有利於培育發展成熟的住房租賃市場。
差別化對待房地產信貸管理
保障性租賃住房的發展，離不開金融的支持。《意見》指出，要進一步加強金融支持。
具體來看，首先要加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
其次，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
對此，嚴躍進分析稱：「對於銀行來說，在對保障性租賃住房的信貸支持方面原本是有顧慮的，但《意見》出台後，銀行將積極給予保障性租賃住房信貸支持，這也將是銀行信貸結構調整的一個重要內容。」
「對於各類租賃企業來說，鼓勵經營好的企業尤其是現金流穩定的企業發行債券，這是具有較為積極導向的，能夠真正促進企業在租賃業務發展方面的積極性，減少後顧之憂。」嚴躍進說。
黃卉分析認為，住房租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題，此次《意見》的出台將使未來保障性租賃住房的融資環境獲得改善，融資難的問題也有望得到緩解。
㈦ 解讀｜國務院六大政策支持保障性租賃房：讓住房困難群體安居
7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等6大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。同時，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為「精準度高、操作性強」是《意見》的突出特點。
趙然指出，此次發布的《意見》落點精準。在需求側，明確了保障性租賃租房服務的人群、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應的要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。在供給側，政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。《意見》提出的「堅持供需匹配」、 「產業園區大力發展宿舍型保障性租賃住房」、「鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房」，都將極大緩解市場供需錯配的矛盾。
小戶型、低租金滿足新市民住房要求
此次《意見》中明確指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，根據七普數據，2020年我國有3.76億流動人口，由於普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室、公租房供給規模更少，導致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源困難，尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務的群體。因此，保障性租賃住房以小戶型、低租金為主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現有租賃住房結構性供給不足的問題，讓新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務的群體也在城市中安居樂業。
鼓勵多主體參與供給，快速擴大房源規模
《意見》提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
黃卉指出，新市民、青年人等群體規模龐大，通過調動社會力量的參與，能夠高效擴大保障性租賃住房的供給。此前以公租房形式解決無房低收入家庭的租房問題，政府財政壓力較大，提供的租賃房源規模有限，藉助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模，通過支持專業化、規模化住房租賃企業參與保障性租賃住房，還有利於培育發展成熟的住房租賃市場。
盤活存量，緩解職住不平衡的矛盾
《意見》提及，堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，此次《意見》的目標更加明確化。在以往各地不斷推出租賃房源建設目標的基礎上，本次政策要求科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。可以充分有效滿足市場預期，並實現租賃房源更加有序上市。
同時，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
《意見》提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
黃卉表示，按照土地相關政策，建設單位應按規定或合同約定使用土地，在變更土地使用性質時需要重新補繳土地價款，此次政策明確在符合條件的情況下，企事業單位閑置用地建設保障性租賃住房，閑置和低效利用的非居住存量房屋改建租賃住房，均不用補繳土地價款，將有效激活企事業單位各類閑置土地，盤活閑置非居住房屋投入到保障性租賃住房中。
加強金融支持，提高租賃企業的積極性
《意見》提出，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
同時，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
此外，給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，並綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。
張波指出，此次《意見》明確提出對租賃企業給予資金和稅收支持。例如中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，這都將有利於推動多渠道保障、租購並舉的住房制度。
值得關注的是，同日，國家發改委印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。對此，趙然指出，這可視為本《意見》的配套政策，將從資金端為加快發展保障性租賃住房提供援力。
黃卉認為，《意見》出台後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規模擴大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結構錯配的問題。今年是租購並舉提出的第七年，隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業經營負擔的減輕，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟的住房租賃市場，能夠滿足多元化、品質化的租賃需求，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。
原題：《解讀｜國務院六大政策支持保障性租賃房：讓住房困難群體安居》
㈧ 國辦印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》
國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見
國辦發〔2021〕22號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
近年來，各地區、各有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，扎實推進住房保障工作，有效改善了城鎮戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。經國務院同意，現就加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，提出以下意見。
一、指導思想
全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
二、基礎制度
（一）明確對象標准。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
（二）引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
（三）堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。
（四）嚴格監督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。
（五）落實地方責任。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區發展保障性租賃住房工作負總責，要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價。
三、支持政策
（一）進一步完善土地支持政策。
1．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意願的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
2．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業單位依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
3．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
4．對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
5．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
（二）簡化審批流程。各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合並為一個階段。實行相關各方聯合驗收。
（三）給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
（四）降低稅費負擔。綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
（五）執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。
（六）進一步加強金融支持。
1．加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
2．支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
四、組織實施
（一）做好政策銜接。各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設。要對現有各類政策支持租賃住房進行梳理，包括通過利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點、發展政策性租賃住房試點建設的租賃住房等，符合規定的均納入保障性租賃住房規范管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。
（二）強化部門協作。住房城鄉建設部要加強對發展保障性租賃住房工作的組織協調和督促指導，會同有關部門組織做好發展保障性租賃住房情況監測評價，及時總結宣傳經驗做法。國家發展改革委、財政部、自然資源部、人民銀行、稅務總局、銀保監會、證監會等部門和單位要加強政策協調、工作銜接，強化業務指導、調研督促。各有關部門和單位要按職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。
㈨ 保障性住房可以申請商業貸款嗎
你好，可以的。
中廣網北京1月12日消息（記者周晉竹）據經濟之聲報道，銀監會今天表示，目前銀行金融機構在為保障性住房建設提供貸款時，最關鍵的問題是如何做到商業的可持續性，使銀行放心進入放貸環節，還款來源有保障。銀監會建議國家給予一定的配套性政策支持。詳細內容下面我們連線中央台記者周晉竹。
銀監會辦公廳副主任楊少俊今天表示，目前各大銀行金融機構在為保障性住房建設提供貸款時，最關鍵的問題是如何做到商業的可持續性，如何使銀行放心進入放貸的環節，如何使還款的來源得到保障。而這個問題的解決，是需要國家給予一定的配套性政策，比如說，財政部可以投入四兩的保證金，來撬動銀行業的千倍貸款，但他也承認，這種政策支持其實也是一個難題。
楊少俊說，現在我們的保障性住房類型很多，對於銀行業貸款來說，限價房和經濟適用房雖然價格低於市場價，但畢竟是可以出售的，所以這兩種保障房的資金迴流問題不太大，只要控制好開發商拿地的價格就不用太擔心。但是公租房的問題就比較明顯，一是土地政府不能劃撥，二是又不允許出售，三是租賃價格較低，導致完全不能靠租金來使貸款資金迴流。這種風險開發商是不會去承擔的，這時可能就會突出政府的作用了，所以，在住建部提出今年要建設1000萬套保障性住房之後，政府下一步如何出台配套性的政策就很關鍵了。
記者今天從「銀行業支持保障性住房建設情況通氣會」上了解到，總體情況還不錯，比如工商銀行2010年累計發放保障性住房貸款超過94億元，貸款發放額比2009年增長了55%。截至2010年11月末，主要銀行業金融機構經濟適用房開發貸款余額為751億元，同比增長32%，高於全部房產開發貸款增幅8個百分點。另外，各大銀行發放的保障性住房貸款的質量都比較好，像交通銀行的不良貸款率只有0.02%，建設銀行的不良貸款率也只有1%。
㈩ 不明白的六險二金，是個什麼意思。謝謝。
「六險兩金」是在「五險一金」的基礎上，增加了補充醫療保險和企業年金。
六險：養老保險、醫療保險、失業保險，補充醫療保險，工傷保險，生育保險。
兩金：住房公積金，企業年金。企業年金，是指企業及其職工在依法參加基本養老保險的基礎上，自願建立的補充養老保險制度。是多層次養老保險體系的組成部分，由國家宏觀指導、企業內部決策執行。
(10)保險資金投資保障性住房擴展閱讀：
1、五險一金」是養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險 + 住房公積金。「五險二金」=「五險一金」+「企業年金。
企業年金是企業及其職工在依法參加基本養老保險的基礎上，通過集體協商自主建立的補充養老保險制度，是我國多層次養老保險制度體系中第二支柱的重要組成部分。
簡單來說，就是除基本養老保險之外，再由單位和企業員工多繳一份錢。這樣你退休的時候，就可以拿雙份養老金了。
劃重點：企業年金並非強制規定，企業得願意交才行。
《企業年金辦法》由人力資源保障部和財政部聯合印發，將自2018年2月1日起施行。
2、「六險一金」=五險一金+補充醫療保險。
補充醫療保險是相對於基本醫療保險而言的，各個地區、企業會有不同。以北京為例，你到醫院看病拿葯，消費1800元以下的部分基本醫療保險是無能為力的，只能靠補充醫療保險來報銷。
3、六險二金」=五險一金+補充醫療保險+企業年金。
人社部有關負責人介紹，只要參加了企業職工基本養老保險的用人單位及其職工，都可以建立企業年金制度。
人力資源和社會保障部網站顯示，截至2017年三季度，全國共有78943個企業建立企業年金，參加職工2328.61萬人，積累基金12393.02億元。
4、繳納企業年金
企業繳費每年不超過本企業職工工資總額的8%，企業和職工個人繳費合計不超過本企業職工工資總額的12%。具體所需費用，由企業和職工一方協商確定。
5、企業年金領取方式：
一是倡導按月領取，有利於發揮企業年金長期養老保險的作用。
二是允許分次領取，有利於退休人員根據本人企業年金個人賬戶資金額，結合企業年金個人所得稅政策和自己的需要，選擇合適的領取次數。
三是保留了一次性領取方式，更加人性化，給予退休人員更多選擇。
四是可以購買商業養老保險產品，進一步豐富補充養老保險方式。
參考資料來源：網路-六險兩金