千億保險資金將大舉入樓市

『壹』 央媒發文預警！2021年，樓市最大的風險是……

作者 | 凱風

樓市上行，爛尾仍舊層出不窮。

01

據新華社報道，預付數百萬元交房遙遙無期，多地樓盤爛尾頻發。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。

此外，大多數三四線城市也陷入橫盤。隨著棚改收官，棚改貨幣化補貼模式全面熄火，三四線城市面臨基本面層面的調整，碧桂園2020年業績全面下滑就是這一形勢的體現。（參閱《「宇宙第一房企」業績全面下滑！三四線怎麼了》）

所以，深度布局三四線城市的開發商，如果本身又面臨「三道紅線」的重壓，資金鏈很容易出現問題。

03

靠什麼解決爛尾現象？

取消預售制，是釜底抽薪之策。沒有預售，所見即所得，就難有爛尾之說。

但是，預售制關乎房地產高周轉，涉及從地方政府到開發商的一系列利益鏈條，直到現在只有海南新增用地採取現售地，其他城市都是遙遙無期。

既然預售制短期難以消失，那麼提高預售門檻、做好預售資金監管就顯得至關重要。

然而，一些城市的預售門檻仍在持續松綁。一般而言，高層住宅施工進度達2/3才准預售，多層住宅（7層以下）封頂方能對外預售。

而個別城市高層預售門檻放寬到1/2進度，甚至只要地面建設一層就能對外預售，這無疑會加劇爛尾風險。

至於預售資金監管，雖然各地都要求設立預售資金監管賬戶，但預售資金被挪用的現象仍然層出不窮。

這背後的問題可想而知。

04

回到現實，我們該如何避開爛尾樓？

其一，謹慎選擇開發商。這兩年樓市調控不斷，房企融資不斷收緊，加上國內外大環境的不確定性，中小房企、高杠桿房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗風險壓力較差，尤其是只有一兩個項目的小房企；而高杠桿房企，無論百強還是十強，只要政策持續收緊，資金鏈同樣容易出問題。

其二， 一定要到現場看房，要看開發商是否「5證齊全」。所謂5證，指的是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》。

5證齊全的樓盤不一定絕對安全，但沒有5證的樓盤很容易出問題。同時，可參考開發商在建的其他項目，是否存在債務糾紛，銷售情況是否良好等等。

其三，不必迷信新房。預售之下，新房往往都是期房，所見不能所得，一旦存在質量問題，後續將會面臨無限扯皮。同時，新房價格往往都存在溢價，這些溢價已經透支了未來的利好，而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兌現。

其四，一旦遭遇爛尾，不要輕易斷供。房子可以爛尾，但銀行不會因為爛尾而豁免房貸。房子爛尾，房貸該還還是要還，否則容易被列入徵信。

當然，業主可以通過合法維權方式，通過政府與銀行協商延期還款。更進一步，可發起集體訴訟進行維權，或通過輿論呼籲，或者自籌資金促進爛尾樓復工。

所以，未來買房，除了關心地段、環境之外，更要關注開發商，不要在刀尖上舞蹈。

『貳』 保險公司，資金流動的方向，有人知道么

行政管理畢業論文一、前言
保險投資在保險公司的經營中佔有舉足輕重的地位。但是目前我國保險公司資金運作現狀並不盡如人意，保險公司作為一個商業企業，其根本目的在於追求利潤的最大化，隨著市場競爭的加劇，保險公司利潤已不能單純依靠收取的保險費與一定概率下的保險賠付差額，而是越來越倚重於保險投資的有效運營。因為保險與給付之差，其利潤率是一定的，而且還有減少的趨勢，而保險投資的運營，其預期的利潤率卻是無限大的，所以只有安全有效地進行各種投資運營才能使保險資金獲得長期穩定的增長，使保險公司獲得較高的利潤。可見有效的資本運營是現代保險業的支柱，是保險經營發展的生命線。
二、我國保險投資的歷史和現狀
（一）我國保險投資的歷史沿革
建國初期，我國保險企業的資金按規定只能存入銀行，所得利息全部上繳國家財政，無任何保險投資可言。經過20年的停辦以後，我國保險業隨著改革開放而獲得新生。中國人民保險公司1980年開始恢復辦理國內保險業務，並積極發展國外保險業務。
1984年11月，國務院批轉的中國人民保險公司《關於加快發展我國保險事業的報告》中指出：「總、分公司收入的保險費扣除賠款、賠償准備金、費用開支和納稅金後，餘下的可以自己運用」。1985年3月國務院頒布的《保險企業管理暫行條例》又從法規的角度明確了保險企業可以自主運用保險資金。這不僅是我國保險體制改革的一次重大突破，也是增強我國保險業活力的一項戰略性措施，對加快我國保險業發展產生了深遠的影響。我國保險企業投資大體可以分為以下幾個階段。
1、初步發展階段：1984年至1988年底
中國人民保險公司在取得投資權後，從1984年下半年開始，總公司在北京、江蘇等地嘗試性地開展投資（包括貸款）業務，部分省、自治區、直轄市以及計劃單列城市分公司也相繼開展保險投資業務。
在這一階段，中國人民銀行對保險企業的投資活動實行嚴格管理，一是對資金運用規模實行計劃控制，例如1986年人行對人保下達2億元投資額度。二是對資金運用的方式與方向作了嚴格規定。1986年人保的資金運用被限定為投資地方自籌的固定資產項目。1987年批准試辦流動資金貸款業務和購買金融債券。這一階段的經營效益不大理想，資產運用率和投資收益水平都比較低。以1986年為例，中國人民保險公司國內業務匯總的資產運用率只有9.23%，投資收益率僅為0.83%。
2、調整整頓階段：1988年底至1990年底
由於面臨治理整頓的經濟環境和緊縮信貸規模的局面，加之保險業本身經營效益不佳，我國保險投資業務於1988年底進入調整整頓階段。其內容和措施有：總結前幾年資金運用工作的經驗和教訓，嚴格執行信貸計劃，嚴肅利率政策，把資金轉投到流動資金貸款方面，堅持「十不貸」和注意「重點傾斜」並採取了擔保和銀行承兌匯票抵押等手段，努力提高資金運用的安全性與收益性。在這一階段，中國人民保險公司的資金運用工作除辦理流動資金貸款業務外，大部分工作放在對原有投資貸款項目的清理的催收上。資金運用的范圍被限定為流動資金貸款、企業技術改造貸款、購買金融債券和銀行同業拆借。
3、進一步發展階段：1991年至1995年
經過兩年多的調整整頓，加之宏觀經濟形勢的好轉，保險投資業務於1991年開始進行新的發展階段。在這一階段，保險投資在保險界得到了普遍認同和重視。兩家新成立的全國性保險公司——中國平安保險公司、中國太平洋保險公司先後加入了保險資金運用的行列。保險投資規模不斷擴大，1992年底。人保、平保、太保三家保險公司的資金運用余額達109.46億元。保險投資的范圍有所拓寬，證券投資得到較大發展，保險投資收益得到提高。
4、規范發展階段：1995年至今
隨著1995年《保險法》的出台和實施，各保險公司遵照《保險法》調整業務，以符合《保險法》的要求。《保險法》的實施，為我國保險投資業務的規范與健康發展奠定的基礎。
（二）我國保險公司保險投資現狀
1、決策機制薄弱
目前許多保險公司尚未建立一套規范有效的決策機制，人保財險公司直到2003年下半年才成立了專門的保險投資公司。決策的盲目性、被動性、隨意性十分突出，在僅能投資債券的時期，這類決策機制不會體現任何危機，對於資產規模迅速壯大的保險公司來說，更是掩蓋了其決策的弊端：決策機制落後，決策反饋機制尚未建立，在保險公司進入基金市場後會充分暴露出來。
2、保險投資渠道狹窄
1998年以前，保險公司的資金運用渠道限於：銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務院規定的其他資金運用形式。2000年3月1日起實行的《保險公司管理規定》，保險公司的資金運用，限於銀行存款、買賣政府債券、金融債券、買賣中國保監會指定的中央企業債券和國務院規定的其他資金運用形式。而西方國家保險公司資金運用的法定渠道則較廣泛。如美國、日本就規定保險公司可進行政府債券、公司債券、股票、抵押貸款、不動產、保單放貸等業務。
3、保險資金利用率低
保險資金的利用率，在國外基本上達到90%，而在我國還不到50%。有限的保險資金主要用於銀行存款。據統計，1998年人保、平保和太保三大保險公司保險資金的40%—60%局限於現金和銀行存款，保險資金基本上無「運用」可言。截止到1999年底，中國人民保險公司的資金運用率還不到20%。為了保證保險資金的安全，保險公司將大量資金存於銀行，由銀行進行專業的資金運用，而保險公司只能獲得固定的較低的存款利息，銀行存款的利息已經遠遠不能使保險資金保值、增值了，保險公司必須開拓出投資新領域來保證其資金的收益性、安全性。
4、保險投資缺乏相應人才
保險投資涉及到存款、國債、證券等多個領域，因此保險投資人才必須對國家經濟發展有遠見，對各行業發展有底數，才能有膽略，有靈活性，善於捕獲商機，在資本市場上獲得豐厚的回報。而我國保險公司由於歷史原因，現有員工基本上由軍轉幹部、金融機構及政府部門調入和正規大學畢業生三部分組成，且前兩部分約占公司員工的70%，年齡大都在40周歲以上。這樣的人力資源結構，呈現出明顯的弊端，即知識結構老化，缺乏創造力。保險公司要想從保險投資中獲益，就必須引進相應人才，同時注重公司內部年輕人才的培養。免費公文網版權所有
5、保險公司管理水平落後，影響保險投資收益
由於我國長期實行計劃經濟體制，管理體制落後，投資缺乏科學決策，許多公司在科學決策、內部約束機制方面比較薄弱。由此出現了許多領導項目貸款、人情貸款等。這些項目貸款很多無法收回投資本息，甚至成為呆賬、壞賬。管理水平的落後，影響了投資收益。
中國的保險公司要生存，保險事業要發展，客觀上要求保險資金實現有效運用，但是這並不是說中國馬上就完全放開對保險資金運用的限制，還有一些地方需要去完善，還有一些制度需要制定，這是一個漸進的過程。
三、建立我國保險投資體制的構想
（一）保險投資客觀上需要建立有效投資體制
所謂保險投資體制是指保險投資活動運行機制和管理制度的總稱。保險投資機制建立的目的在於提高保險投資的收益，降低投資風險。
保險公司的承保業務與投資業務是現代保險業的兩個重要特徵，其中保險投資業務已經成為現代保險公司生存和發展的重要手段。一方面，保險投資業務的發展，將擴大保險公司的盈利，增加保險公司償付能力和經營和穩定性。同時，保險公司收入的增加，將使保險公司有能力降低保險費率，減輕被保險人的負擔，提高保險公司的競爭能力。我國保險業如果沒有投資收益作為基礎，加入WTO後，在承保業務上很難與國外保險公司進行價格（費率）競爭。另一方面，保險投資業務的發展和獲利可以彌補業務上虧損，維持保險公司的生存和發展。如1987年英國兩大保險公司保險業務虧損分別為0.64億英鎊和1.08億英鎊，而投資利潤為2.04億英鎊和2.49英鎊，盈虧相抵後，還有不小的綜合盈利。從近期國際保險業的發展特點來看，保險公司的主要收益已經從傳統的承保收益逐步轉移為投資收益，如美國產險業務自1978年以來連續21年出現承保虧損，主要收益來自於投資收益。
由於保險經營是一種負債經營，因而保險資金的運用除了考慮投資的收益外，還必須保證投資的安全性。因此，市場的開放，投資工具的增加和投資規模的不斷擴大，客觀上需要保險公司進一步加強投資機制的建設，提高化解風險的能力，保證保險資金實現安全性和投資收益的協調。
（二）保險業應盡快建立、健全保險企業的制度和規范
建立和完善中國保險投資體制是一個系統工程。只有保險公司建立了現代企業制度，加強經營管理，才可能為高水平、高效益的保險投資提供根本制度保證。如何加強經營管理，我個人認為可以包括以下內容：
第一、加大公司運作的透明度和社會輿論的監督作用，運用法律武器，嚴懲那些損害股東權益的行為，有效地維護股東的權益。
第二、建立和完善對經理層的約束和激勵機制，徹底改變舊的用人機制，讓市場和競爭來決定經理的選拔，使經理的報酬與公司的業績直接掛鉤。
第三、加強管理創新，按照現代企業制度的要求，摒棄舊的、傳統的管理模式及其相應的管理方工和方法，創建新的管理模式及其相應的方式和方法。
（三）進一步拓寬資金運用渠道
保險資金運用是保險公司穩健經營的基礎，是關繫到保險公司經營狀況的重要因素。
由於我國保險業起步較晚,加之其它種種原因,目前我國保險資金運用存在的問題是證券投資基金規模太小；保險公司無法控制入市資金的風險；在目前封閉式基金占據主流的情況下，保險公司只能被動的分紅，其變現很難實現；保險資金的運用渠道過窄；保險資金中短期性行為嚴重。
針對這些問題，必須進一步拓寬保險資金的運用渠道，加快資金入市步伐，使我國保險業能夠持續快速發展。
1、保險資金入市
（1）保險資金入市可以增強保險公司的盈利能力，如果運用得當，還可有效解決保險公司所面臨的「利差損」問題。在《保險法》規定的范圍內進行投資，僅每年的利差損就有3至6個百分點，這為保險公司的長期發展埋下了巨大隱患。在銀行存款的利率為2.25%，國債的買賣收益最多不過6%-7%，在同業拆借市場上，因資金量有限，所以收益率微乎其微。而在2000年保險公司投資證券基金的平均收益達12%。因此，保險資金入市，從長遠來看，對保險公司增加盈利能力、解決「利差損」具有重要的意義。
（2）保險資金入市可以有效改善保險公司資產結構。如果允許保險資金按嚴格的比例進入證券市場，可以在一定程度上緩解資金閑置的壓力。因為保險資金進入證券市場是進行股權的交易，在證券市場機製作用下，根據保險資金運用原則，保險公司必然將資金投入到效益好、有成長性的企業中去，這樣客觀上就使保險資產得到了相應的改善。
（3）從長期來看，保險資金入市對於啟動保險消費將起到一定的促進作用。保險資金入市無疑使國家找到一種對資金更有效的配置方法，從而使部分社會資金與證券市場之間形成紐帶。在這個紐帶的連接過程中，不但可以改變整個社
資金的結構，還可以使經濟發展得到更大的保障，以便使國家、企業、個人以及保險公司更好的發展。
（4）保險資金入市，可以增強我國保險公司的國際競爭力。隨著我國加入WTO，保險業面臨著更大的沖擊，承受著更大的壓力。保險公司除了用提高服務質量來爭取保單，擴大客戶群外，其所得到的保費收入如何獲取最大的安全收益是關鍵問題。在發達國家，保險資金的投資渠道較我國暢通的多，除了存入銀行和購買國債外，還可涉足證券市場甚至房地產業。所以，保險資金入市，可以增強我國保險公司與國外保險公司的競爭實力，更好地奠定加入WTO後的經濟基礎。
（5）保險資金入市可有效緩解證券市場中資金供給與需求之間的矛盾，有助於穩定證券市場。隨著保險業的不斷發展，可入市的保險資金的規模將越來越大，必將會改善證券市場的資金結構，它對證券市場的長期發展所起的作用也會越來越明顯。
2、保險資金進入短期拆借市場。
盡管保險公司都有較高的信譽，但上前還不能以信用方式進入短期拆借市場，而須有抵押。如果能直接以信用方式進入短期拆借市場，可以為保險公司提高資金運用效率提供方便。
3、擴大可投資的企業債券范圍。
目前保險資金只可購買鐵路債券、電力債券和三峽債券，應擴大到其他的企業債券。盡管企業債券質地有好有壞，或者說存在風險，但應相信保險公司有一定的鑒別能力。
4、進行資產委託管理。免費公文網版權所有
資產委託就是保險公司以合同的形式把資金委託給專業的資產管理公司進行運作。它的最大好處是保險公司省心省力，不必事事躬親，同時由專業公司進行操作，也可確保較高回報。
（四）培育專門資金運用人才
我國加入WTO將使保險業面臨更加嚴峻的考驗，保險公司如何作好准備，採取措施，搞好投資收益，上面已經從體制和機制創新、拓寬資金運用渠道等多方面進行了探討，但要確保這些對策措施具有現實的針對性、決策的參考性和實施的可操作性，關鍵在人，關鍵取決於目前保險公司幹部職工隊伍的素質。因此，首先要改變幹部隊伍年齡老化問題，採取買斷工齡、提前內退等方式，分流一批年齡老化的人員，以保證隊伍的生機與活力；其次，要從管理入手，通過秘訣革，建設與國際接軌的一流現代化商業保險公司的高效精簡的機關管理體制，盡快與國際經濟接軌；再次，要注重人才的引進和使用，以及後備幹部和後備人才的儲備。目前，當務之急是要圍繞加快效率的長遠目標，建立結構合理高素質的幹部隊伍；以及培養選拔一批優秀的中青年幹部，建立數量充足、結構合理的後備幹部隊伍，構建既有長期培養對象，又有近期可以上崗的人才儲備庫《保險行政管理畢業論文:論保險公司保險投資(1)》來源於免費範文網

擴展閱讀：【保險】怎麼買，哪個好，手把手教你避開保險的這些"坑"

『叄』 養老金將大舉入市究竟靠不靠譜

近日，有媒體稱，從一位接近人社部專家的知情人處獲得信息，截至2014年底，中國基本養老金累計結餘3.5萬億元、補充養老積累的基金是7600多億元，如果按照30%投資股市的佔比核算，預計可投資股市的養老金接近1.3萬億元。於是乎，各大媒體紛紛報道，養老金將大舉進入中國股市，給A股市場帶來天大的利好。
長期以來，由於受到「養老金不能進入股市」這一觀念的約束，養老金投資運行方案幾度夭折，這次傳聞能夠變成現實則是一大進步。中國養老保險基金散落在上千個統籌單位中，很多是在縣、市一級，若集中起來難度非常大，養老金投資方案若能順利出台，對統籌層次低這一國情來說無疑是一重大突破。
在國外，養老金就有投資路徑。比如，在日本的養老金投資構成中，有20%投入到國際股市，20%投入到海外固定收益與歐美國債等領域。此外，美國養老金，個人繳納薪水的5%，企業為你交15%。這20%的錢投入到資本市場，年回報率為8.38%。當然，與國外老牌資本市場不同的是，國內股市還是一個新興的市場。對此，有專家建議，由於我國人口老齡化的到來，養老金保值增值已刻不容緩。養老金入市宜早不宜遲。
而筆者認為，每次股市跌跌不休之時，總有人編出這樣那樣的利好，來誘惑中小投資者來抄底。從目前來看，我國股市制度還不完善，注重籌資而不注重投資者利益保護，甚至還有學者稱其為「賭場」都不如。試想將「傷不起」的養老金推向這么一個風險詫異的市場，倘若有啥閃失，將會造成嚴重的社會問題。所以，奉勸大家不要相信養老金入市這一傳說。
養老金將大舉入市究竟靠不靠譜?
首先，從理論上來講，中國養老金累計結餘3.5萬億元，若能有30%獲批入市，將帶來1.3萬億元增量資金。但是從全國整體盤子來看，所謂的「結余」只是賬面數據而已。眾所周知，我國實行的現收現付為主的養老金制度，即以正在工作的一代人的繳費來支付已經退休的一代人，這種透支挪用就導致一種現象——巨額養老金個人賬戶「空賬」，也就是說名義上有錢，實際上為無法兌現的空頭數字。
數據顯示，截至2010年底，我國基本養老保險個人賬戶記賬額雖有1.9萬億元之巨，可其中做實的賬戶僅2039億元。而且伴隨著老齡化進程的加劇，我國養老金收支缺口正逐年擴大。也正是因為這種「空賬」現象十分嚴重，從2008年底開始，遼寧、吉林、上海等13個省市開始「空轉實」試點，逐步做實養老保險個人賬戶。此前曾傳出廣東千億養老金入市投資的消息，就是因為實力雄厚的廣東個人賬戶做實做得比較好、結余最多罷了，而對於大多數省份來說，「空賬」尚待做實，何來資金「入市」之說?
再者，參與股市的社保基金也在靠天吃飯，養老金更是「輸不起」。這些年來，社保基金也參與了股市投資運作，但除2009年全國社保基金投資股市獲利之外，在2008、2010、2011年的投資均是虧損。中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞也稱，2008年全國社保基金投資股市的收益是-6.79%。可見將養老金投資股市，實際上還是存在較大風險。
顯然，拿老百姓的養老錢投資國內尚不成熟的A股市場，無疑是刀口舔血，其結果必然有二，養老金入市賺了錢後怎麼分紅?而養老金進入股市虧了錢又算誰的?所以，筆者認為，即使允許養老金投資股市，也可能在一級市場上獲得配股資格和打新股的權利，真正也沒人敢拿全國人民的養老金開玩笑，因為誰也擔負不起養老金入市後虧損的責任。
最後，養老金入市究竟是在賺誰的錢?問題很簡單，就是賺中國股民的錢，因為國家不會在二級市場上投資一分錢。那麼養老金入市在賺了錢後，總歸要有兌現浮盈的時候，屆時會引發股市恐慌情緒，必不利於股市的穩定。
而現在倘若打開養老金入市大門，則很可能被套在了瘋牛終結的山頂上，那豈不成了赤裸裸的「接盤俠」?屆時養老金入市並不來投資的，而是來解放全人類的嗎?顯然也不太可能。
很多市場人士不能接受股市的連續暴跌，於是就開始炒起了養老金入市的冷飯，希望藉此提振市場的信心。但實際上，要想讓養老金入市也不非易事：一方面目前股市還是一個投機市場，並不適合養老金進行價值投資。就連社保基金也並非穩賺不賠。另一方面，養老金名義上規模龐大，但實際上「空賬」問題嚴重，各地都在立爭彌補漏洞，何來資金入市的可能?更重要的是，現在股市還在4000多點高位盤橫，養老金就算要入市，也不會來做接盤俠，誰也別把誰當傻瓜。我倒覺得市場人士肆意編造謠言給股市打雞血很可恥。

『肆』 多家銀行示警:經營貸不得違規流入樓市

防止經營貸違規流入房地產領域的監管還在持續。繼今年3月中國銀保監會等部門發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》後，農業銀行（601288，股吧）日前發布《關於我行經營用途貸款資金用途限定的公告》稱，「在我行辦理的經營用途貸款資金，應按照國家法律法規規定和借款合同約定的用途使用，不得違規流入房地產領域。」記者查閱發現，此前，馬關農村商業銀行、中國郵政儲蓄銀行、連山農商銀行等多家銀行相繼發布了類似公告，其內容均涉及限制經營類、消費類貸款資金違規流入房地產等領域。

多家銀行發布公告嚴禁經營貸流入樓市

根據農業銀行5月14日發布的公告，用戶在該行辦理的經營用途貸款資金，應按照國家法律法規規定和借款合同約定的用途使用，不得違規流入房地產領域，包括但不限於：不用於房地產開發或經營、購買住宅或商業用房等，以及不將貸款資金用於國家禁止的其他領域和用途。若違反上述要求，該行有權立即收回已發放貸款，調減、撤銷借款合同項下未提取借款額度，以及有權按照借款合同約定行使各項違約救濟措施。

同日，馬關農村商業銀行也發布了《關於我行經營用途貸款資金用途限定的公告》，提到經營貸不得違規流入房地產領域，用戶若違反要求，銀行可立即收回已發放貸款等規定。

而更早前，4月15日，郵儲銀行就發布了《關於我行個人經營性貸款用途限定的公告》,指出個人經營性貸款應按照借款合同約定用途使用，僅可用於合法生產經營活動，不得用於購買房產、有價證券、商業保險、基金、理財產品、期貨、股權、房地產開發項目等，或用於其他禁止性領域、從事非法經營活動。若違反相關合同約定，該行有權立刻收回貸款、凍結授信額度，同時借款人應承擔相應法律責任。

而在記者此前的調查中，也有北京地區銀行業人士透露，北京轄內的部分商業銀行已經在遵照《個人貸款提前到期告知函》對違規流向樓市的信貸資金進行回收，要求客戶提前進行返還。

對此，中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英表示，商業銀行之所以禁止經營性貸款流入樓市，主要是防止本來應該用於疫情之後支持實體產業復甦的低利率貸款用於炒房或股市投資。而由於支持農村經濟信貸的主要是中國農業銀行和中國郵政儲蓄銀行，兩家大行近期發布公告實際上起到了治理整頓的榜樣作用。在王紅英看來，定位於當地農戶、小微企業的城商行、農商行、農村金融機構等也會開展相關工作。經記者統計，近期，連山農商銀行、汕頭海灣農商銀行、新興農商銀行、伊金霍洛金谷村鎮銀行、天津濱海江淮村鎮銀行、池州九華農村商業銀行、太湖農商銀行等多家銀行相繼發布了類似公告，其內容均涉及限制個人經營類或消費類貸款違規挪用至房地產等領域。

防止經營貸流入樓市監管趨嚴

各家銀行相繼發布公告顯然與監管機構加大對個人經營性貸款違規流入樓市排查力度有關。

今年3月，銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布了《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，明確銀行業金融機構要加強經營用途貸款「三查」（即貸前調查、貸時審查和貸後檢查）等要求，防止經營用途貸款違規流入房地產領域，更好地支持實體經濟發展。

多地監管機構也相繼發布了通知，防範經營貸、消費貸違規流入樓市。例如，4月初，安徽省合肥市住房保障和房產管理局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，要求加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規流入房地產市場行為。5月8日，浙江省紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關於進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》，明確嚴格審查購房首付資金來源，從嚴查處消費貸、經營貸等信貸資金違規購房。

記者發現，近期來自監管機構查處的貸款違規流入房地產市場的罰單也密集現身。5月14日，寧波鄞州農村商業銀行也因貸款資金違規流入房地產市場等原因，被處以215萬元的罰款。而不久前，溫州銀行上海分行、青島平度惠民村鎮銀行等也因個人消費貸款或經營貸款違規流入樓市被處罰。

王紅英建議，未來，監管機構和銀行可以通過大數據跟蹤、信貸資金閉環運營的方式，防止資金離開實體產業進入房地產市場當中。同時，還要出台嚴格的懲戒措施，比如及時無條件收回企業挪用信貸資金用於房地產的貸款，並將其拉入黑名單，停止未來一段時間對該企業的信貸支持等。「只有如此才能夠真正的控制資金流入到房地產市場當中。」王紅英說。

『伍』 高分：目前中國政府出台了那些關於房地產市場的新政策對於房地產市場發展有何影響

2010年中國房地產市場發展研究報告

為了跟蹤和判斷行業發展形勢，全國工商聯房地產商會發布《2010年中國房地產市場發展研究報告》（摘要），報告認為，2010年上半年房地產市場上行動力仍然存在，房價上漲動力比下降動力大，即使交易量下降，由於資金充裕，房價仍然會保持一個時期的慣性，下半年市場鵲發展的通知》（簡稱「國十一條」）。

從之前的樓市調控政策到「國十一條」，我們看到，對商品房開發發出的是從緊的信息，開發商拿地首付至少50%、抑制投資投機，保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目，但在加強保障性住房開發、資金等方面是提供支持的；對普通消費者發出的是寬松的信息，如加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率等；對於抑制投資投機性需求政府管理部門的態度是堅決的。

關於2010年房地產市場發展的預測

政策方面：「國十一條」已基本確定2010年的調控目標和政策，如果市場未能平穩，將會有新的調控措施出台。

1、調控以維穩為主，部分新政策對樓市有拉動作用。隨著中國經濟的企穩，政府對樓市的依賴將會進一步減弱，關注民生和重施調控將會成為2010年樓市的主基調。但同時，樓市的政策中也有對自有住房尤其是改善性住房的積極支持，尤其是城鄉一體化、城鄉統籌等因素，對部分區域樓市的拉動作用還比較明顯，尤其是二、三線城市和中西部地區的房地產市場有望實現「量價齊升」。

2、當前政策調整仍以促平穩健康發展為主，對開發企業投資信心影響不大。但受銀行信貸額度限制及政策收緊影響，國內貸款增長受限，並繼續下降，市場成交量如果下降將使定金和預收款比例下降，個人按揭比例下降並迫使企業自籌資金佔比加大，未來企業融資難度相對加大。

3、一些區域性房地產將有突出發展。如粵港澳三地政府首次合作開展的《大珠江三角洲城鎮群協調發展規劃》和涵蓋閩浙贛粵四省20市的《海峽西岸城市群發展規劃》已獲得住房和城鄉建設部批准，這些區域的房地產市場有著很大發展潛力。另外，國家公布了「海南島建設國際旅遊島戰略」後，企業又紛紛布局海南，致使海南土地和房價成倍增長。我們應借鑒海南和迪拜地產發展的教訓，要高度警惕房地產泡沫，企業投資及發展戰略需保持清醒。

供應方面：市場供給將穩步增長，但土地供應結構出現較大變化，部分城市短期內供應仍顯不足。

1、12月房地產供給大增的主要原因是需求過剩，熱點城市出現供不應求甚至無房可賣。在調控政策逐步收緊，行業管理更加嚴格的大環境下，政府加大了土地供應，同時2009年市場的繁榮加強了企業資金實力，開發商有加大供給的動力，但部分城市短期內供應仍顯不足。

2土地供應結構將會有很大變化。在遏制房價過快上漲的背景下，政府將加大保障性住房的土地供應量。

需求方面：首次購房繼續得到鼓勵和支持，投資投機性需求將受到一定抑制，一線城市成交量同比將難以再現較大增長，甚至可能出現一定下降。

1、政府繼續鼓勵和支持首次購房，平穩過渡的政策為消費者的購買力提供了支持。

2、隨著房貸優惠利率的取消，尤其是二套房貸首付需4成，將讓投資投機需求受到一定抑制。

3、除了土地供給緊張將抑制一線城市新房成交面積的上升外，房價的快速上漲也讓部分自住型購房者開始產生觀望。今年一線城市的新房成交量同比將難以再現較大增長，相比2009年甚至可能出現一定下降。

價格方面：房價將在高位繼續盤整。

1、2008 年開發商大幅減少了計劃投資和新開工面積，這直接導致2009 年下半年以來的供給不足，這種供不應求的供給關系將在2010年上半場繼續存在，成為2010年房價走勢的重要因素。在旺盛的市場需求下，房價趨於下行的可能性相對較小。

2、2010年上半年房地產市場上行動力仍然存在，房價上漲動力比下降動力大，即使交易量下降，由於資金充裕，房價仍然會保持一個時期的慣性，下半年市場取決於政策調整的時間表和力度。（全國工商聯房地產商會）

2009年政策讓樓市瘋狂 2010年房價漲跌很難測

「北京樓市就是一個典型的政策市。」很多房地產專家在接受媒體采訪時都說過類似的話。

2009年京城樓市的表現，為這個判斷增添了不少證據。2010年剛剛開始，土地、金融、稅收等各種政策目前仍然撲朔迷離。

2010年的房地產市場是延續2009年的「瘋狂」？還是像購房者期待的那樣「大跌」？抑或像專家們的保守估計「穩中有升」？一切仍將取決於未來一段時間可能出台的房地產調控政策。

2009政策讓樓市瘋狂

政策松綁房價噌噌漲

2007年年底的樓市拐點，讓2008年北京樓市持續低迷了一整年。有鑒於此，2009年北京政府出台了一攬子樓市松綁新政。

一副副「猛葯」接踵而至。從契稅下調到1%到免徵印花稅和土地增值稅；從營業稅5改2到房貸打7折以及公積金貸款利率下調；從限外令解禁到「70/90政策」暗自松綁；再加上寬松的貨幣政策……

於是，2009年北京樓市奇跡般地起死回生，無論是交易量還是房價都瘋狂飆升到了歷史制高點。

營業稅新政恐慌需求大漲

2009年的最後一個月，面對瘋狂的房價，政府出台了遏制房地產投機的系列政策，第一條就是把個人住房轉讓營業稅征免時限兩年的優惠恢復到5年。

消息公布時就有人預測，不少購房者可能會搶搭營業稅優惠的「末班車」。

情況果真如此，政策生效前的恐慌性交易帶來市場的井噴——據北京市房地產交易管理網數據顯示，2009年12月前10天，北京二手房網上簽約套數已經達14357套，其中住宅簽約套數達到了13576套，與11月相比，上漲幅度分別高達近60%及59%。

2010房價漲跌很難測

未來政策現在難預測

「2009年想不到，2010年不確定。」這是地產老大王石對於這兩年樓市的評價。的確，2010年新的房地產政策以及可能帶來的房價走勢，目前看來仍然撲朔迷離。

1月12日晚間，央行宣布於1月18日起上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。業內人士將其解讀為貨幣政策收緊的信號，次日地產板塊應聲大跌。但第三天，央行便出面澄清說，調高存款准備金率並非政策收緊標志，仍是一次中性的貨幣調控工具的使用。

潘石屹認為，這次政策調控的信號意義要大於作為具體舉措的意義，而調控部門的「特別謹慎」更增加了未來的不可預知性。

調控力度需拿捏准確

近段時間，房地產支柱產業論又重出江湖，國家統計局總經濟師姚景源公開表示，房價高漲帶來了社會對房地產泡沫的擔憂，但房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖，不但不能動搖還要進一步發展。

既然是支柱產業，而且不能動搖，那麼房地產調控政策必然不會將房地產一棍子打死。要調控房價不要過快增長，又要保證房地產的支柱地位，房地產政策調控的力度就得拿捏得准確到位。因此潘石屹認為，未來政府出台政策，也會更加在意市場的反應，試探性的程度會增加，而盡量不用「猛葯」。

金融新政起決定作用

社科院金融研究所金融發展室主任易憲容表示，一旦很多投資者利用銀行的金融杠桿大量進入房地產市場的時候，一定會把房價抬高。同樣，知名財經評論人牛刀也認為，貨幣金融政策的收緊才能有效抑制投資性需求，從而達到調控房價的目的。

記者采訪了解到，二套房政策、加息等均被業內專家認為是抑制投資需求的有效手段，但需要各銀行的嚴格執行落實。對於未來金融貨幣政策的走向，諸多專家均認為將決定房價的走向，而2009年房價大漲歸根結底還是因為貨幣流動性過大。

因此，如果2010年央行繼續執行寬松的貨幣政策，再加上供應量有限，房價將繼續大漲，反之房價將有可能下跌。

非普宅界定 樓市再掀波瀾

2009年 12月 23日公布的營業稅細則，對五年內的非普通住宅做出了全額征稅的規定。這個消息又一次掀起了樓市波瀾。「嚇壞」了的非普通住宅的房主紛紛「行動」起來。記者了解到，營業稅細則發布以來，二手房市場上的高檔房紛紛加緊過戶。

據了解，「非普通住宅」認定的重要一點就是房屋面積在140平方米以上，而北京房地產交易管理網顯示：2009年11月北京成交140平方米以上的二手房為4153套 ，佔12.67%。

新政策生效 市場交易回落

隨著房地產政策從緊的方向進一步明朗，以及二改五政策的實施，北京二手房交易又急轉直下。

北京市房地產交易管理網及中原地產的數據顯示，2010年1月1-7日二手房網簽量與2009年12月同期相比下降79.62%，僅為1761套。

進入2010年，重新實施的二手房營業稅二改五政策迫使京城二手房市場持續冷淡，據鏈家地產統計數據顯示，截至 2010年 1月24日，二手房成交9703套，相比2009年12月同期下降近70%。

「遏制」房價有可能實現

在1月24日晚上舉行的北京「兩會」政務咨詢會上，市住建委相關負責人明確表示，春節前北京將出台2010年的樓市調控新舉措，具體措施將包括完善預售制度、打擊捂盤惜售、加快樓盤供應、縮短二手房交易周期等。

對於有些樓盤按單元、樓層推出房源，變相「捂盤」的行為，市住建委負責人表示，「目前北京的預售規定是按棟開盤，即將出台的新措施將根據國務院的規定進一步完善預售制度，加快樓盤供應，對那些不按照規定開盤預售的，還將聯合工商部門聯合執法。」

此外，「對那些確實囤地的開發商，該罰的罰，該收回的收回，絕不手軟。」在北京「兩會」政務咨詢會上，陳剛副市長回應有關「囤地開發商處置」問題時也這樣明確表示。

眾所周知，房地產項目開盤變相「捂盤惜售」早已不是什麼新鮮事，使本就有限的供應量更加捉襟見肘，一房難求的現象也越演越烈。

同時，開發商囤地也像是樓市的「潛規則」，一直若隱若現地存在著。而目前的政策信號表明，一直存在於樓市的這些「頑疾」似乎能徹底根除，而如果這樣，「遏制」房價將有可能實現。

專家意見

樓市政策

應保持一定的穩定性

每一次北京房價瘋狂上漲之前，都是房地產調控政策密集出台的時期。「房地產政策應該保持一定的穩定性。」中原地產北方區總經理李文傑這樣表示。他認為，目前的房地產政策調整過於頻繁，政府應該保持政策的穩定性，由市場來調整房價。

潘石屹同樣認為，2009年第四季度房價上漲過快與70/90政策的反復有關。

他解釋說，2008年樓市低迷不執行70/90政策，已經准備銷售的樓盤要重新改設計報批，現在又重新執行70/90政策，再經過一輪的重新改設計報批，而每一次的周期大概需要一年的時間，使很多需要重新報批的項目拖延了計劃上市時間。這導致了京城樓市供應量吃緊，而需求量持續增加，房價自然肯定要上漲。

因此，出於穩定樓市和房價的目的，京城房地產調控政策要盡量保持穩定。

土地供應政策至關重要

潘石屹及眾多房地產專家接受采訪時均表示，2010年至少上半年房價下降的可能性不大，下半年走勢主要看土地供應。

據記者了解，未來3-5年內將有大量土地供應。而潘石屹則認為，這些地塊位置偏遠，而且從土地推出到項目建成也還需要一定時間，預計兩年內依然無法形成有效供應。

因此，有效的土地供應政策至關重要，這將決定供需不平衡的市場現狀、房價走勢是否能得到改變。

除了供地位置，供地結構也很重要。據記者了解，2010年政府要把住宅供應土地的50%以上用於廉租房、經濟適用房、限價商品房和定向安置房等政府應該保障的住房。這對於購房者而言，也是一個「利好消息」。

『陸』 新華保險貪污案

以下內容摘自騰訊財經的報導，請參考： 經普華永道審計，前任董事長關國亮掌控新華人壽期間，從新華人壽流出的資金有29億元。保險保障基金接手後以接收股權作為抵押收回了14.5億元被挪用的資金。剩下的14.5億元的「追債」任務就落在了匯金的頭上。由於債務關系復雜，釐清與追償都將頗費周折。相關人士指出，這項任務不解決，也將影響到新華的上市計劃。 早在幾年前，市場就傳說：新華人壽在2003年的頻繁轉股，就是為了上市，新華人壽連續8年盈利的業績是上市的最大籌碼。而對已抵達A股門檻前的新華人壽來說，南方證券的轟然倒下，使其一筆巨資躺在了南方證券負債表上。 知情披露，新華人壽對南方證券的這筆高達6億元的債權關系，究竟發生在哪一年哪一日，尚未確切獲知，「但2003年肯定是存在的」；發生地為南方證券上海分公司。原南方證券一位相關人士證實了這件事——新華人壽與南方證券的債權關系確實存在，這筆錢應「不少於6億元」。質疑指出：如果新華人壽真的已經收回了這筆債權，那麼南方證券的債權登記上怎麼還有這筆債權呢？ 話說2008年11月，北京市檢察院第二分院以涉嫌職務侵佔、挪用資金等兩項罪名起訴關國亮。據檢方指控，關國亮擔任新華人壽董事長期間，涉嫌職務侵佔300多萬元，涉嫌挪用資金2.6億元。同庭被訴者還有其上海籍合夥人馬躍，控方指馬躍以公司的名義給關國亮提供投資平台，涉嫌違規操作股票。 事情源於2006年9月23日，保監會開始對新華人壽資金運用問題進行調查。經查發現，關國亮任新華人壽董事長的八年間，累計挪用公司資金130億元，或被拆借給形形色色的利益夥伴入股並最終控制新華人壽；或用於大規模違規投資，至案發時尚有27億元未能歸還。這些資金或被拆借給形形色色的利益夥伴入股並最終控制新華人壽，或用於大規模違規投資或拆借，已在體外形成了一個盤根錯節的利益網路。 關國亮獲罪並未使得這一復雜結構完全釐清。目前，從新華劃入劃出的絕大部分資金被統一定義為「拆借」。對於「拆借」資金的29億元缺口，僅僅借保險保障基金溢價收購問題股東股權之機追回了14.5億元，餘下的虧空目前已在內部計提，但損失責任的界定以及體外資產的追收，至今尚無說法。 關國亮的資金體系與新華人壽息息相關。由於監管機構和股東對於這些資金資產的定性和權屬存在著嚴重分歧，在過去的數年間，新華人壽的審計報告遲遲無法出具，引資估值難以開展，大大延宕了重組進程。盡管多數人認為，關國亮苦心經營的新華人壽和體外資產應為正值，甚或是巨額財富，但倘若這一復雜而充滿法律瑕疵的財富體系不能釐定清楚，對於重整旗鼓的新華人壽來說，未來的不確定性依然存在。 2009年12月28日，市二中院因關國亮案案情復雜宣布了「離奇」延期審理。 此案於2008年11月25日、26日進行過為期兩天的舉證質證,由於證據材料龐雜、案情復雜,同年12月3日繼續開庭,隨著關國亮最後陳述,法院最後一道程序走完,接下來等候宣判。一年多過去了,此案一直未見落判。據知情人士透露,關國亮案因案情復雜,而且有相關領導關注,所以一直沒有判決。由此，新華保險何去何從，真讓投資大眾霧水依然。（天泰研究 瑞磬 子航）

『柒』 保險國十條全文

很簡單幾點
1，社保是後給付 商保是先給付 社保也即是說你得了病，自己出錢治好了，拿著醫院的發票才能去報銷，而商業保險只要門診確認了，就能到保險公司拿錢去治病
2，社保對所保疾病的種類不如商業保險多，並且治病需要的葯品很多保健類，進口的葯社保是不給報的，很簡單的例子，你需要輸血了，而血液不是社保的范圍，不能報銷
3，社保一般保額都確定了，而商業保險的保額是可以自己調節的，覺得以後看病貴的話自己可以多買點，靈活
4...........
很多了，社保有點落伍了，國家也正在提倡商業保險呢，靠國家管13億人累死政府啊，風險分擔多好（商業保險），看看現在的學校都怎麼做就知道了。。。。
希望採納

『捌』 各個大大們，請教下房地產行業的風險報酬率是多少啊那裡能查詢的到謝謝了~~

房地產風險報酬率不是固定的 尤其是中國房地產受政策的影響性很大 只能根據各地的市場成交量 土地儲備 政策以及當地的房價 收入水平 租金回報等等 大概做一個分析 仁者見仁 智者見智
風險報酬率是投資者因承擔風險而獲得的超過時間價值率的那部分額外報酬率，即風險報酬額與原投資額的比率。風險報酬率是投資項目報酬率的一個重要組成部分，如果不考慮通貨膨脹因素，投資報酬率就是時間價值率與風險報酬率之和。
風險報酬率的計算公式：ΚR═β×Ⅴ 式中：KR表示風險報酬率；β表示風險報酬系數；V表示標准離差率。 則在不考慮通貨膨脹因素的影響時，投資的總報酬率為： K = RF + KR = RF + βV 其中：K表示投資報酬率；RF表示無風險報酬率。 風險報酬系數是企業承擔風險的度量，一般由專業機構評估，也可以根據以前年度的投資項目推導出來。
研究員預測國內房價10年內將跌去50%
「大中城市住宅價格隨時有崩塌的危險，在住宅價格尚未充分調整前，保險資金應當堅決迴避。」在昨天的清華大學經管學院學術報告會上，中國人保資產高級研究員凌秀麗亮出了她所在團隊針對房價的最新研判。
這個結論發表在保險資金投資不動產「開閘」前夜。正在修訂的保險法草案中擬首次允許保險資金涉足不動產。而此前國際知名銷售代理機構戴德梁行的報告顯示，中國樓市資金缺口高達3000億元，因此，渴求資金的樓市將求救的目光一度投向保險資金。
不過現在看來，保險商投資房地產業的「錢途」幾乎一片黑暗。凌秀麗所在的團隊認為：「在整個世界經濟史上找不到比目前中國更高的房價收入比，中國的房價泡沫已經居於巔峰狀態。」以北京為例，2007年每個家庭可支配的收入是6.6萬元，而四環內房子均價是每平方米1.84萬元，房價收入比是27.8倍，即便是六環外的房價，也比國際房價收入比的警戒線高出一倍。而聯合國和世界銀行所認為的房價收入比在3倍到6倍是合理水平，如此「泡沫」程度甚至遠遠超過了1991年的日本和1929年的美國，更是超過了1997年的香港和次貸危機爆發前的美國。
「中國房價未來的下跌空間將是驚人的，將遠遠超過目前很多機構的預測。從世界經濟運行史上住宅價格泡沫破裂的基本規律來看，未來幾年，中國住宅價格下跌50%是完全可能的」，凌秀麗說。因此，最樂觀的結局是：在未來10年內，中國的住宅價格將下跌。如果住宅價格以快速下跌的方式調整，「水分」擠干之時才是投資機遇到來之時。
現在房價正處於下降通道，還有一定的下調空間，現在國家的經濟政策嚴重製約了房地產的發展（主要是融資方面），就目前來看國家經濟政策導向、國內經濟發展狀況決定房地產業的發展。 建議觀望
對此，外資保險巨頭蘇黎世金融服務集團首席投資官沈文天(Martin Senn)認為這個觀點過於悲觀，「就中國整體經濟環境而言，中國房地產市場的跌幅可能不會如此巨大。但無論如何，保險公司有必要分散風險，減少損失。」

『玖』 保險資金的投資范圍擴大了嗎

經國務院批准，保監會將允許保險資金投資銀行股權（包括上市股票和未上市股權），支持保險機構參股、控股部分管理水平較高、經營效益較好、擁有客戶資源的商業銀行，進一步加強保險業與銀行業的戰略合作。

另外，保監會還將允許符合條件的保險公司購匯投資境外市場，保險資金投資境外市場額度（含購匯和自有外匯）可以達到保險總資產的15%。在增加投資額度的同時，保監會還將在擴大投資市場、增加投資工具（股權和基金等投資品種）、運用金融衍生工具對沖投資風險、確定保險投資交易對手標准、加強信用風險管理等方面，做好政策和制度安排。

部分符合條件的保險公司，將開展保險資金投資基礎設施試點，投資鐵路等重大基礎設施項目。同時，根據當前資本市場形勢，有關保險公司實際投資的股票比例已經上調2%左右，達到保險總資產3%至4%以上。這次調整對增強保險行業投資管理能力，提高保險資金投資收益水平，促進資本市場穩定發展具有積極和重要的作用。