物業維修基金利息的處理辦法

① 維修基金利益息

一、物業維修基金的概念與性質
物業維修基金是專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後大修、更新、改造的資金，在性質上屬專門用於特定目的而設立的專項基金一類，即它是專門用於對物業共用部分進行大的維修保養、保值增值目的而專項籌集、獨立核算的資金，其產權屬於全體業主，在物業管理企業財務上屬專項代管基金，作為長期負債管理。它與一般的投資基金（用於投資增值獲利）在建立、使用、管理、轉讓、贖回等多方面有著本質的區別。設立物業維修基金的初衷是寄望於用該筆資金的利息維持樓宇有計劃的大修、更新、改造和突發性緊急開支，但由於現在銀行利率很低，基金很難起到「以息養房」的作用（除非一開始籌集的維修基金數額較大），在很多地方，它更多體現的是一種應急性質的資金。
二、為什麼要建立維修基金？何種類型物業需籌集維修基金？
之所以需要籌集建立維修基金，是因為沒有維修基金，物業共有共用部分大的維修、改造、更新等便沒有保障，突發性事故（如台風、暴雨等對物業造成的損壞）便得不到及時處理。由此看來，只有那些在需要大的和緊急維修整治而資金又不能馬上到位的物業類型，才需預先籌集維修基金。也就是說，只有業主眾多、產權分散的物業（尤其是住宅小區和多業主大廈）才需預先籌集建立物業維修基金（臨時籌集不可能），而產權明確、獨立集中的物業類型如獨立私人房產、單位房產、國有房產等，由於可以即時拿出大筆維修資金，故一般情況下是無需預先建立維修基金的。
在這個問題上，很多小業主存在這樣的疑問：為什麼要事先籌交基金？為什麼不能由物管公司先墊資維修，然後大家據實按核算數額補交（實報實銷）？進一步還會想：既然發展商都可以先墊資建房，物管公司為什麼不能先墊資修房？要回答這種疑問並不難，這事實上涉及兩種性質的行為與關系。發展商墊資建房，目的是投資獲利，純粹是一種商業行為（利益驅動），圍繞的是市場需要，依據的是市場調查、評估（自信墊資後一定能收回），所冒風險很大。而物業維修原本就是業主自身的職責，是一種非贏利的生產服務活動，物管公司受聘受託從事這項工作，所得是勞務報酬，因為物業維修的非贏利性，使得這種勞務報酬不可能很高，難以在利益上驅動物管公司墊資；加之物管企業是微利的服務型企業，其注冊資金本就不多，一般來說也無力大量墊資；即便有資金實力，如果社會信用體系未建立、法律保障不夠，物管公司面對眾多分散業主（債主），收回墊資風險太大、成本太高（這正是當前的現實），也不願做出此舉。所以「實報實銷」的做法行不通。
因此，以立法的形式明確區分所有權物業建立物業維修基金，對於保障該類物業的安全使用和及時修復是十分必要的。那種認為要不要交維修基金是業主自己的事，政府不應該管（政府不介入思想）。毋須立法規范的思想，在區分所有權物業區域（協商一致困難、周期長、業主普遍有「搭便車」的心理）、在業主自我管理意識淡薄的今天，是過於偏激的。
至於要不要象深圳那樣將維修基金分為物業本體和公共設施、設備兩部分各自籌集，筆者認為並無必要。因為分開必然會增加籌集的難度，同時站在物權的角度，不分開也完全能做到清晰核算分攤。
三、誰來交物業維修基金（發展商還是小業主繳納維修基金）？如何約束？
道理上，由誰繳交維修基金，應看誰享受了維修的益處，誰當承擔維修的責任與義務。保修期滿後的物業損毀老化主要原因有物業的生產使用磨損、自然老化或突發事故，不管屬哪一種情況，物業維修責任的當然主體（除非他人人為損毀）應該是那時段的業主（非業主使用人的責任體現於其與業主簽訂的租賃合同中）。因此，已出售或在售物業的維修基金不應由發展商交納（發展商若有一部分物業未能售出，理當承擔這部分物業維修基金的繳交義務），而應由分散的小業主繳納。發展商要負的應是由於房屋設計、施工、安裝等質量問題的維修責任，即發展商應當按有關法規對售出物業承擔一定時期的質保責任。
現在不少地方立法規定要發展商在出售物業時，按房價或成本價的一定比例一次性繳交一筆維修基金，初衷可能是為免除以後零星分散向小業主籌集基金的繁瑣，但同時又允許發展商將所交的維修基金計入開發成本，這樣無形中就將維修基金轉移到房價中，最終還是「羊毛出在羊身上」，且小業主還會在交這筆款時額外支付手續費和稅。與其如此，還不如立法直接規定由購房人交納來得清晰合理。
不管明確是由發展商交還是小業主交，都有一個如何保證按時足額交繳的問題。若無有效的法規制約，發展商能省則省、能拖則拖或開設假賬戶的情況就不可避免，小業主不交更是「順理成章」，這種情況下法規條文便形同虛設。對於新建物業，制約的有效辦法就是借鑒一些地方的做法，在立法中明確規定：發展商不交不辦預售證，小業主不交不發產權證或不辦理轉移登記。
四、何時交？交多少？怎麼交？交給誰？
由上可知，維修基金應該由小業主繳交，但相應地會存在是由小業主在買房時一次性繳交，還是象交管理服務費那樣每期（月）交納（深圳物業本體維修基金交法）？交多少？按什麼標准交等一系列問題。
先來看何時交的問題。新建物業由購房人買房時一次性交，若能與發房產證有效掛鉤以作為制約，可以提高維修基金籌集的效率，省去以後挨家逐戶籌集基金的難處。但房屋實際的老化、損壞多是時間積累造成的，且一般的因設計、施工等原因造成的質量問題，發展商負質保責任，所以一開始並不需要很大筆的維修基金，按時間逐步累積維修基金正好體現符合「誰用誰修，多用多交」的道理。既然逐期繳納更為合理，自然便想到按管理服務費一定比例逐期交納，但仔細分析一下便知，維修基金與管理服務費掛鉤不合理，因為同樣的房屋，管理服務費高往往意味著保養好，恰恰不需要大量的維修基金。另外，管理服務費高低與房屋老化情況關系不大，但維修基金多少與房屋老化則有必然的關系。
再來看交多少的問題。維修基金交多少與物業建造質量、物業類型、物業使用性質、物業維修標准和銀行利率等密切相關，僅這一點就值得作專門研究，本文僅從以下角度來說明這一問題。若一次性交納維修基金比例過小，在當前低利率情況下便失去了作為基金的意義，因為其利息不足以支付起碼的維修開支，必然要不斷續交，變得與分期交繳沒有本質區別。但若一次性交納維修基金比例過大，一方面涉及到業主經濟承受能力問題；另一方面還涉及到若業主短時間轉讓物業，他盡的責任（已交大筆維修基金〕與享有的權利（物業修復權）不對等的問題。因為按照目前通常的做法，物業轉讓時維修基金是不能隨業主轉移的，而是自動記到後續的業主名下；再者，在目前沒有有效監管和好的投資途徑的情況下，比例過大必然造成資金閑置、浪費，甚至挪用。
綜合以上分析可知，立法上應規定物業維修基金從物業投入使用時由業主逐期按適當比例交納，這樣既不會給小業主帶來太大的經濟壓力，也不會造成資金的閑置浪費，最主要的是這樣才符合責權利對等的原則。
再來看按什麼標准交的問題。當前國家和地方均有按房價一定比例交繳維修基金的立法規定，應該說此類規定存在明顯的不合理性。首先，物業維修是針對物業本體建築和設施設備進行的，並不含土地要素，而眾所周知房價中包含了很大比例的土地價格；其次，房價中還包含了地段、樓層、朝向、景觀、甚至地名、編號等許多與物業老化維修無關的因素，以房價為基準顯然將這些因素均包含進去，這就會導致諸如城市中心區與市郊同類房屋交納相差成倍維修基金的情況，甚至同一棟樓的同房型單元因為層高、朝向、景觀等不同就要交納相差懸殊的維修基金，而這類物業其致損因素、機會與實際維修成本是相當的。以房價為基準繳納維修基金除了有「劫富濟貧」的作用，顯然無科學理據。所以應統一按上海市的做法做出立法規范，以物業建築面積成本價作為交繳維修基金的標准，成本價按當地物業管理主管部門和價格行政主管部門定期公布的核定值為准。
交給誰的問題主要涉及維修基金的安全性。物業維修基金的產權屬於全體業主，因此不應由發展商、售房單位、物管公司收管，應統一交到主管部門指定的國有商業銀行專門賬戶（針對小業主可以發分戶卡，只能用於交費、查詢），並且以後非合法理由、程序用於維修不能自由取出。否則，發展商、房改售房單位、物管公司佔用、挪用、濫用維修基金的問題便不可避免。
五、維修基金的使用管理
物業維修基金作為物業的「保命錢」，必須在使用管理上嚴格把關。維修基金的使用管理得當，才能保證財盡其用、物業安全、眾人信服、續交順暢。物業維修基金的產權屬於全體業主，本應由業主代表組織行使所有、監管權。業主代表組織成立之前，應當由物業所在地物業管理主管部門代為監管。原來那種由發展商、物管公司代管的做法是完全錯誤的（物管公司可以管基金會計賬）。物業維修基金的使用應嚴格按照物管公司定計劃——業主代表組織審查批准——金融機構劃款這一程序進行。並且物業管理企業應當定期向全體業主公布維修基金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。由於同一物業管理區域不同幢的樓宇維修的情況可能有較大差別，所以維修基金專戶的開立應按幢立賬，並分列每一使用單元的分賬，以方便每一位業主查詢，保證維修基金使用的透明性。
值得指出的是物業維修基金使用雖然有審查關（業主委員會等業主代表組織審查），但由於業主代表組織成員往往不具有專業性，對維修成本和資金使用投向的合理性不一定明了，所以應有的監督作用難以保障。更有甚者，若物管公司與業主委員會主要成員有不正常關系，相互串通，資金使用的合理性便更沒有保障。所以立法規定在動用維修基金超過一定數額時，需接受專業機構年度審計（香港最新立法增加了這方面內容）並加強政府核查指引是十分必要的。
六、維修基金的續籌
先期交納的維修基金，隨著物業老化大修機會的增加，可能在一段時間後不足以保障維修開支，於是便有一個維修基金續籌的問題。跟著便會產生誰牽頭負責續籌？如何續籌？一旦不能正常續籌，如何保障物業的安全等一系列問題。
區分所有權物業共有部位的老化、受損，有些不會給具體產權使用人或者不會給部分或全體產權使用人帶來直接即時的損害或不便。產權人很難自覺、自願一次性統一繳交這樣的開支，於是便有一個由誰牽頭負責籌集維修基金的問題。成立了業主代表組織（業主會、業主委員會、小區管理委員會等）的物業管理區域，顯然應由業主代表組織負責籌集。但現階段業主代表組織往往權威性不夠，組織性不強，原動力不足，行使權力也無有力的法律保障。分散小業主拒交、欠交、遲交（主觀不願與客觀不能）的問題難以解決，以致於後期的維修基金沒有保障。未成立業主代表組織的物業，現實中往往是物管公司代行籌集職責，其組織行為和效率，顯然高於業主委員會等業主代表組織。但其行為的法律依據不足，出現業主拒交等情況更是屢見不鮮也更難處理。由此而導致物業得不到及時大修、改造的情況比比皆是，物業的正常使用功能得不到保障，甚至會出現重大安全事故。由此出台有約束力的法律規范，明確政府在法律不能有效行使的地方，採取一些行政性強制措施（負起社會公共安全之責）十分必要。另外，社會保障延伸到這一領域也十分必要，否則，對於那些確因下崗、殘疾而交不起費用的業主住戶，這一問題便得不到根本解決。
物業維修基金的建立看起來是一個小問題，但在其真正的籌集、使用、管理過程中問題很多，原因之一是對其性質作用認識不清，立法規范不完善、不嚴密、不統一，約束力不夠。本文在大量一線調查的基礎上做出相應的分析，有待於進一步上升到區分所有權物業管理、公共選擇的效率、信息不對稱的影響等許多現代物權和經濟學理論高度。另外筆者深切地感受到，有關問題的根本解決，有賴於社會信用體系的普遍建立與完善，有賴於社會制約機制的加強，有賴於行政與司法效率的根本提高。

② 住宅專項維修資金的利息怎麼算

鐵東區讀者趙先生 【幫你問】：鞍山市住宅專項維修資金管理中心工作人員介紹，產權人的專項維修資金賬戶每年按人民銀行掛牌活期利率產生利息；產權人可以在鞍山市住宅維修資金管理系統網站上查詢到住宅專項維修資金本金和利息額。業主大會成立前，產權人交存的專項維修資金，由市房產局代管。業主大會成立後，業主委員會申請開立專項維修資金二級賬戶。市房產局通知專戶管理銀行將該物業管理區域內產權人交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交給業主委員會。

③ 物業維修基金怎麼算

物業維修基金是依據有關法規籌集的用於新商品房（包括經濟適用住房）和公有住房出售後的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。
（一）關於維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以採用一次性交納，也可採用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜採用主要在購房時一次性交納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3%，或物業單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學，但鑒於建安造價基數較購房款小得多，若採用建安造價為基數，則應適當提高交納比例。此外，還可以在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，將利用共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益主要用於補充專項維修資金，以減輕今後續籌資金的壓力。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手裡，安全性讓人擔心是可以想像的。開發商可以利用職權容易侵佔房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鑽法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完後，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬於管理費支出的設備設施的日常運行養護費用在維修基金里開支；要麼盲目企求設備的更新，加大業主負擔。
有的地方規定維修基金的使用必經過業主大會批准，但由於業主大會召開難或業主大會不批准，導致該修的房屋或設備問題無法解決，影響業主的居住和物業安全使用。
也有地方規定，當物業公共地方或公用設備設施發生維修、更新時，使用的能是維修基金的增值部分，由於銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費，另方面業主又不願再交維修基金。自維修基金上繳之後，單個業主就失去了維修基金的處分權，有些業主於是抱著「各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜」的心態對維修小區共同部位共用設施的事不大關心，不願參與。這就導致了有的業主不交物業維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區的維修基金自繳交之後多年閑置不用等情況。
（三）亂用維修基金問題。開發商在前期物業管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由物業管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出；前期物業管理合同也不區分保修期內和保修期滿後的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期物業管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業管理。

④ 維修基金可以退嗎

1、房屋維修基金一般來說是退不的，如果是公共維修基金的話，要經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代，但是不能退給個人。
2、房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用於物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行「錢隨房走」的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

⑤ 房屋公共維修基金的規定

本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。第三條本辦法所稱共用部位是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 第四條凡商品住房和公用住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱「維修基金」）。 維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字987號），專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。 第五條商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款式2%—3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。 第六條公用住房售後的維修基金來源於兩部分： 1、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。 2、購房者按購房款式2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公用住房售後維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。 第七條維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可以用於購買國債或者用法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。 維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。 第八條維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。 第九條在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。 第十條業主委員會成立後，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。 第十一條業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委託的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核後劃撥。業主委員會成立後，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定後實施。 維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主佔有的住宅建築面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。 第十二條物業管理企業發生變換時，代管的維修基金賬目經業主委員會審核無誤後，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。 第十三條業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。 第十四條因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。 第十五條各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。 市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對賬制度等。 第十六條業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。 第十七條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。 第十八條維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪，應依法追究刑事責任。 第十九條本辦法實施前，商品住房和公有住房出售後未建立維修基金或維修基金的建立標准低於本辦法規定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規定製定建立或補充維修基金的具體辦法。 第二十條公有住房出售後維修基金的財務管理按照財政部的有關規定執行。 第二十一條省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。 第二十二條非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行。 第二十三條本辦法由建設部負責解釋。 第二十四條本辦法自1999年1月1日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為准。

⑥ 物業要動用維修基金的利息需要什麼手續

應編制使用維修基金利息的計劃，報審核批准後，可到結算中心辦理劃撥手續。首次辦理劃撥手續時，需辦理開戶手續。

⑦ 物業要叫業主簽字把當初維修保證金的利息取回,這樣做合法嗎要不要簽字呢

您好，每名業主所繳納的房屋維修基金是會產生利息的，年利率按照銀行的活期利率來計算，目前為0.36%。每年房屋維修基金所產生的利息都將計入下一年的本金中，即上年末的本利總和作為下一年的本金自動轉存，也就是我們通常所說的復利。
目前，市民在維修房屋時所提取的是維修基金的利息，而國家的規定也是只允許使用利息對小區進行維修。「如果房屋拆遷，業主在居住期間沒有使用過維修基金或只使用了一部分，那麼，業主可將這筆維修基金提出取來。（現在樓房不是都是70年的嗎？是不是要等到我們的兒子孫子才能領？）
提取維修基金有兩種情況，一是有業主委員會的小區，在徵得業主同意後，業主委員會可以委託物業公司去提取維修基金的利息；二是無業主委員會的小區，需要經三分之二以上的業主簽字同意後，可由業主指派指定的物業公司去提取維修基金。
所有物業的做法是合理的。
希望能幫到您。望採納！